Dans une maison en copropriété, si une personne déménage et que l'autre prend une hypothèque, comment déterminer qui possède quelle part au final ?

C'est une chose que vous devez décider dans le cadre d'un partenariat avec quelqu'un. Idéalement, avant d'effectuer l'achat initial, vous devez rédiger un contrat détaillé.

Si vous avez déjà acheté la maison et que quelqu'un est maintenant prêt à déménager, le plus simple est de vendre la maison. Si ce n'est pas possible, vous devrez décider ensemble d'un plan et le mettre par écrit.

Je suis d'accord (ou cinquième ?) avec les réponses des autres utilisateurs, dans la mesure où cela aurait dû être prévu et discuté avant d'entrer dans le partenariat.

Mais pour offrir une solution potentielle : Si la société de crédit hypothécaire vous permet de prendre en charge l'intégralité du prêt hypothécaire (le grand “si”), vous pourriez racheter l'autre partenaire. Pour déterminer ce que serait un rachat équitable, prenez la valeur actuelle de la maison moins l'hypothèque restante pour obtenir le capital actuel. La moitié de cette somme correspond au gain (ou à la perte potentielle) de chaque partenaire et peut être considérée comme un rachat équitable. À ce stade, l'associé réalise tous les gains réalisés au cours des cinq dernières années et, à partir de maintenant, la maison entière (et tous les gains ou pertes futurs) vous appartiendra.

Alternativement, votre partenaire peut rester partenaire à part entière (s'il le souhaite) jusqu'à ce que la maison soit vendue. Vous considéreriez la maison comme une entreprise distincte, vous en partageriez le coût comme vous l'avez fait et vous paieriez chaque mois un loyer conforme au marché (dont la moitié vous reviendrait).

Une troisième option serait de refinancer la maison, avec vous comme seul titulaire du prêt hypothécaire. Pour déterminer le montant que votre partenaire devrait recevoir de la transaction, vous pouvez prendre sa valeur nette actuelle et soustraire la moitié des coûts liés au refinancement.

Je vous recommande également à tous les deux de vous faire aider par un avocat spécialisé dans l'immobilier à ce stade pour vous aider à rédiger un accord. Il semble que vous soyez toujours en bons termes, vous pourriez donc voir un avocat ensemble ; cela serait utile car il devrait connaître toutes les choses auxquelles vous devez faire attention dans une situation comme celle-ci.

Bonne chance !

La propriété de la maison dépend de ce que dit l'acte original de transfert du titre de propriété au moment de l'achat et de la façon dont cette propriété est répertoriée dans les registres gouvernementaux où l'acte de transfert du titre de propriété est enregistré. Il est à espérer que les deux registres sont cohérents.

Dans les systèmes juridiques issus de la common law britannique (y compris les États-Unis), les deux formes de propriété les plus courantes sont la tenancy in common, qui signifie que, sauf indication contraire dans l'acte de propriété, chacun des propriétaires a une part égale de l'ensemble de la propriété et peut vendre ou léguer sa part sans avoir besoin de l'approbation des autres, et la joint tenancy with right of survivorship, qui signifie que tous les propriétaires ont une part égale et que si l'un d'eux décède, les survivants forment un nouveau JTWROS. Les conjoints possèdent généralement des biens, en particulier la maison, dans un type spécial de JTWROS appelé location par l'ensemble . D'autre part, la règle est que, sauf indication contraire explicite, la location en commun à parts égales est la façon dont les propriétaires détiennent la propriété. D'autres pays peuvent avoir des hypothèses par défaut différentes et/ou avoir de multiples autres formes de propriété (voir par exemple ici pour les règles complexes applicables en Inde).

Les hypothèques sont une question différente. La plupart des hypothèques stipulent que les créanciers hypothécaires sont conjointement et solidairement responsables des paiements hypothécaires, ce qui signifie que le créancier hypothécaire ne se soucie pas de savoir qui effectue le paiement, mais seulement que le paiement hypothécaire soit effectué dans son intégralité. Si un propriétaire refuse de payer sa part, les autres ne peuvent pas envoyer leurs parts du paiement hypothécaire dû et dire à la banque de poursuivre le copropriétaire récalcitrant pour sa part du paiement : tout le monde est responsable (et peut être poursuivi) pour le montant impayé, et si la banque procède à une saisie, la part de chacun dans la propriété est saisie, et pas seulement la part appartenant au récalcitrant. Il est bien sûr possible que différents copropriétaires aient des hypothèques distinctes pour leurs parts individuelles, mais les aspects juridiques (y compris des questions telles que la question de savoir quel privilège est principal et quel privilège est secondaire) sont compliqués.

Pour ce qui est de savoir qui a payé quoi au cours des années de propriété, cela n'a pas d'importance en ce qui concerne la propriété._ S'il s'agit d'une location en commun avec des parts égales, le fait que les différents propriétaires aient payé les factures (paiements hypothécaires, impôts fonciers, réparations et entretien) de manière inégale ne change pas la propriété de la propriété, à moins qu'un nouvel acte ne soit enregistré avec les nouveaux pourcentages. Désormais, les copropriétaires peuvent décider entre eux, par souci d'équité, que toute somme d'argent réalisée lors de la vente de la propriété doit être répartie en fonction de la proportion que chacun a apportée pendant la propriété, mais c'est là une question différente. Si j'étais l'acheteur d'un bien intitulé “location en commun”, je (ou la banque qui me prête de l'argent pour faire l'achat) émettrais des chèques séparés à chaque co-vendeur en proportion des pourcentages indiqués sur l'acte de propriété, et les laisserais se demander s'ils doivent transférer l'argent entre eux pour le rendre équitable. (Attention ici ! Des taxes sur les cadeaux pourraient bien être dues si de grosses sommes d'argent changent de mains).

La réponse est “ça dépend”.

De quoi cela dépend-il ?

• Les circonstances entourant le déménagement étaient-elles à l'amiable ? S'agissait-il d'une histoire d'amour qui a mal tourné ou d'un arrangement commercial ?
• Les noms des deux personnes figurent-ils sur l'acte ?
• Existe-t-il des documents détaillant qui a effectué des paiements sur quoi ?

• Êtes-vous prêt/apte à liquider la propriété ou à racheter la part de l'autre personne ?

• S'il s'agit d'une situation de rupture, bonne chance. Quoi que vous fassiez, réglez cette question le plus rapidement possible.

À l'avenir, ne faites pas d'achats importants avec des personnes, sauf si vous avez un contrat écrit ou si vous êtes marié.

Les deux noms figurent sur l'acte de propriété, de sorte que la propriété est commune. Vous aurez besoin de la signature de la deuxième personne pour pouvoir vendre la propriété.

Idéalement, le moyen de savoir “ce qui se passe maintenant” est de consulter l'accord écrit que vous avez conclu avant d'acheter la maison ensemble. La formule de répartition des biens lors de la dissolution de votre partenariat est celle dont vous avez convenu au départ. (Votre accord initial aurait pu stipuler “si vous déménagez, vous perdez tout droit sur la propriété”). Il semble que vous n'ayez pas cette formule, vous devrez donc conclure un accord ( écrit ) avec votre partenaire avant de poursuivre.

Si vous ne parvenez pas à un accord, vous vous retrouverez au tribunal, un juge divisera les biens, et les seuls gagnants seront les avocats…

Examinons l'extrême logique. Deux personnes obtiennent une maison, pas de mise de fonds, une hypothèque de 10 ans. L'une d'elles déménage le lendemain de la clôture, et la fille qui reste paie la totalité de l'hypothèque. Pourquoi diable celui qui est parti aurait-il droit à un centime ? Vous ne donnez aucune information sur l'acompte ou le montant versé pendant que les deux personnes vivaient là. Ce sont les données nécessaires pour faire des calculs.

Cette question relève généralement de la législation et de la réglementation locales.

Une fois qu'une personne déménage, je recommande l'une des options suivantes :

• Vendre la propriété et répartir les bénéfices de manière égale. C'est le plus simple.
• Racheter la personne qui déménage.
• Convenir, maintenant, du montant des biens de la personne qui déménage. Obtenez un accord écrit à cet effet. Vous pouvez calculer la part de la maison que vous avez rachetée grâce à l'hypothèque et la répartir entre vous deux ; vous pouvez également demander à un comptable ou à un avocat de vous aider à faire ce calcul.

En règle générale, s'il existe des registres clairs de tous les paiements effectués par les deux parties, de tous les coûts liés à l'entretien et de l'identité de la personne qui a utilisé le lieu, la question de la propriété finale peut être résolue de manière équitable, même en l'absence d'un accord clair. Cependant, la peine et les tracas que cela implique n'en valent généralement pas la peine - même s'il s'agit d'une relation à l'amiable entre les deux propriétaires. Le mieux est de vous mettre d'accord le plus tôt possible sur ce que vous comptez faire et de le mettre par écrit - si vous n'aviez pas de contrat avant d'emménager ensemble, écrivez-en un maintenant.

La valeur marchande et les évaluations sont deux choses différentes. Même si l'accord sur l'achat et la vente semble amical, l'avenir pourrait se traduire par des relations endommagées sans vente absolue. Je recommande vivement de conclure un accord pour diviser l'achat d'une maison afin d'économiser de l'argent. S'il est trop tard, vendez immédiatement.