Quand pouvez-vous utiliser des biens immobiliers existants comme garantie pour en acheter d'autres ?

Vous avez versé un acompte de 20 % et vous devez déjà les 80 % ou 80 000 $, vous ne pouvez donc pas emprunter 100 000 $, ni même 20 000 $ d'ailleurs. Comme l'a déclaré LittleAdv, les banques ont vraiment durci leurs critères de prêt. Emprunter plus de 80 % entraîne une prime élevée si vous pouvez l'obtenir. Dans votre exemple, vous voulez que la valeur du bien augmente d'au moins 10 % pour pouvoir emprunter 10 000 $.

En général, lorsque vous possédez quelque chose, vous pouvez le donner en garantie pour un prêt garanti. C'est ainsi que fonctionnent les prêts automobiles et les hypothèques.

Votre “équité” dans l'actif est la juste valeur actuelle de l'actif moins toutes vos obligations garanties par celui-ci. Ainsi, si vous possédez un bien libre et net, vous avez 100 % de sa juste valeur marchande comme fonds propres.

Lorsque vous hypothéquez votre propriété, les banques utilisent généralement un pourcentage de prêt par rapport à sa valeur pour s'assurer qu'elles ne vous donnent pas plus que vos fonds propres maintenant ou dans un avenir prévisible. Selon le type et la durée du prêt, le pourcentage de la valeur vénale varie entre 65 % et 95 %. Avant l'effondrement du marché en 2008, vous pouviez même obtenir un prêt à long terme supérieur à 100 %, mais plus maintenant. Pour un investissement, le taux de prêt à long terme sera généralement inférieur à celui de la résidence principale, et les taux plus élevés.

Je ne veux pas vous confondre avec les acomptes et les dépôts car cela n'a pas d'importance (sauf si vous êtes en Australie, apparemment). Donc, à titre d'exemple, supposons que vous ayez un appartement que vous louez et dont vous êtes propriétaire. Supposons que sa JVM actuelle est de 100 000 dollars. Vous allez à la banque et hypothéquez l'appartement pour un prêt (obtenez un prêt garanti par cet appartement) à 65 % de sa valeur vénale moyenne (typique des appartements pour investissement). Vous vous êtes procuré 65 000 $ pour acheter un autre logement gratuitement et sans frais. Vous avez maintenant 2 appartements avec une JVM de 165 000 $, votre capital propre de 100 000 $ et votre passif de 65 000 $.

Hypothéquer le nouveau logement au même taux de 65% de LTV vous permettra d'obtenir un autre prêt de 42 000 $ - vous pourrez acheter un troisième logement avec cet argent.

Vos fonds propres restent constants lorsque vous contractez le prêt et l'investissez dans le nouvel achat, mais la JVM de vos actifs augmente, tout comme le passif qu'ils garantissent. Mais si le prêt hypothécaire a un taux d'intérêt fixe (généralement, pas toujours), les actifs s'apprécient à des taux différents. Maintenant, soyons optimistes et supposons, pour simplifier l'exemple, que dans deux ans, votre appartement de 100 000 $ vaut 200 000 $. Voilà, vous pouvez y contracter un nouveau prêt de 65 000 $. Le cycle continue.

C'est comme ça que votre grand-père a fait.

Il serait bon de savoir dans quel pays vous êtes ?

En gros, vous êtes sur la bonne voie avec votre dernier point.

En général, lorsque vous achetez votre première propriété, vous devez verser un acompte et emprunter le reste pour avoir assez d'argent pour acheter la propriété. Dans la plupart des cas (et dans la plupart des endroits), le pourcentage standard du prêt à déposer est de 80 % à 20 %. Ce pourcentage est exprimé sous la forme du ratio prêt/valeur (LVR) qui, dans ce cas, serait de 80 %. (Il s'agit du montant du prêt par rapport à la valeur du bien). Certaines banques et certains prêteurs vous prêteront plus que 80 %, mais cela peut généralement entraîner des frais supplémentaires (en Australie, les banques facturent un pourcentage supplémentaire lorsque vous empruntez, appelé Loan Mortgage Insurance (LMI), si vous empruntez plus de 80 % et que le LMI devient plus cher à mesure que vous empruntez un LVR plus élevé). Cette pratique consistant à prêter plus de 80 % du revenu annuel brut a également été renforcée depuis le GFC.

Ainsi, si vous empruntez 80 % de la valeur de la propriété, vous devrez verser le dépôt de garantie de 20 % restant, plus les frais de clôture supplémentaires (taxes - en Australie, nous devons payer le droit de timbre, les frais d'avocat ou de cession, les frais de demande de prêt, les frais d'inspection des bâtiments et des parasites, etc.)

Si vous souhaitez ensuite acheter une deuxième propriété, vous devrez à nouveau verser le même acompte et payer les autres frais de clôture. La plupart des gens n'ont pas les moyens de le faire de sitôt, d'autant plus que la bonne majorité de l'argent qu'ils épargnaient auparavant va maintenant servir à payer l'hypothèque et l'entretien de votre première propriété (surtout si vous aviez l'habitude de dire que vous vivez avec vos parents et que vous vivez maintenant dans la propriété et non plus en location). Ainsi, beaucoup de personnes qui souhaitent acheter d'autres biens immobiliers attendent que le taux de rendement de la propriété soit inférieur à 60 %. Pour ce faire, la valeur de la propriété augmente et le principe de l'hypothèque est réduit par vos paiements hypothécaires.

Une fois que vous avez suffisamment, comme vous le dites, de garanties ou de fonds propres dans la première propriété, vous pouvez alors refinancer votre prêt hypothécaire et utiliser ces fonds propres dans votre propriété existante et la valeur de la nouvelle propriété que vous voulez acheter pour emprunter en gros 100 % de la valeur de la nouvelle propriété plus les frais de clôture. Tant que le taux de rendement annuel moyen de l'ensemble des emprunts par rapport à la valeur des deux propriétés reste inférieur ou égal à 80 %, cela devrait être possible. Vous pouvez y parvenir de deux manières. Premièrement, vous pouvez refinancer votre première hypothèque et emprunter à nouveau jusqu'à 80 % du taux de rendement annuel moyen et utiliser ces fonds supplémentaires comme dépôt et frais de clôture pour la deuxième propriété, pour laquelle vous obtiendrez alors une deuxième hypothèque. La deuxième façon consiste à refinancer une hypothèque sur les deux propriétés. La première méthode est préférable car vos hypothèques et vos propriétés sont séparées, de sorte que si quelque chose ne va pas, vous ne devez pas tout vendre en une fois.

Ce processus peut être assez lent au début, car il vous faudra peut-être attendre quelques années pour constituer un capital dans une propriété (surtout si vous y vivez). Mais au fur et à mesure que vous accumulez des biens, cela devient plus facile et plus rapide, car votre capital augmentera plus vite, les locataires payant une bonne partie de vos frais, voire la totalité (si vous avez une attitude positive). Bien entendu, vous devez être prudent si les prix de l'immobilier baissent (car cela peut réduire considérablement votre capital et augmenter votre RVL total ou le RVL de chaque propriété) et disposer d'un filet de sécurité. Par exemple, j'essaie de maintenir mon TNV à 60 % ou moins ; actuellement, il est inférieur à 50 %.

@victor a l'idée la plus descriptive et la plus fondamentale sur la façon dont cela se fait. La seule chose que je voudrais ajouter est que l'un des avantages de l'immobilier est que vous pouvez contrôler la valeur de la propriété. En augmentant les loyers et en faisant de la propriété l'une des meilleures du quartier, vous en augmentez la valeur.

Quant au commentaire selon lequel c'est ce type d'investissement qui a causé le krach boursier de 1929, il y a beaucoup d'autres aspects qui sont négligés. Le retrait des capitaux propres de l'immobilier a eu lieu bien avant et après la dépression. Les gens le font tout le temps en contractant des prêts sur la valeur nette de leur logement, mais tout le monde ne l'utilise pas pour acheter un autre investissement.