Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?

Je n'ai jamais entendu parler de loyer à la semaine. Vous êtes aux États-Unis ?

En général, après l'acompte, on espère pouvoir prendre le loyer, et être capable de payer l'hypothèque, les impôts, l'assurance, et ensuite avoir assez d'argent chaque année pour avoir au moins un peu d'argent d'urgence pour les réparations. Si l'on peut commencer par empocher plus que cela chaque année, c'est idéal, mais commencer par une location, et ne gagner de l'argent qu’“après impôts”, c'est à mon avis se rapprocher trop près du but. Le rapport 19 contre 1 me semble trop élevé, quand je suis ce genre de choses, je me souviens que 12 ou moins étaient la cible. Bien sûr, les taux étaient plus élevés, et ce chiffre augmente avec des taux très bas.

Dans votre exemple, un prêt hypothécaire de 320 000 $ à 4 % est de 1 527 $/mois. 400 $/semaine, ça ne suffit pas.

Vous trouverez chez Joe.E. que les loyers ont considérablement augmenté au cours des 4 ou 5 dernières années en Australie. Vous pouvez probablement obtenir des rendements locatifs supérieurs à 5 % à plus de 20 km des grandes villes, même si plus près des villes vous pouvez vous rapprocher de 5 % ou moins.

Dans l'ouest de Sydney, nous avons pu obtenir des rendements locatifs proches de 7 %. Nous avons acheté principalement en 2007 et 2008, lorsque personne n'achetait et que nous obtenions des propriétés à des prix inférieurs de 15 à 20 % aux taux du marché. Comme nous achetions bon marché et que les loyers étaient en hausse, nous avons pu obtenir des rendements locatifs plus élevés.

Un exemple d'une transaction particulière où nous avons acheté pour 225 000 $ et loué pour 300 $/semaine, ce qui nous a donné un rendement de 6,9 %. Le loyer est maintenant de 350 $/semaine, ce qui nous donne un rendement actuel de 8 %, et avec notre taux d'intérêt à 6,3 % et peut-être même plus bas, cette propriété est positivement orientée et s'amortit d'elle-même, tout en nous procurant un revenu supplémentaire.

Toutes nos propriétés ont un rendement compris entre 7,5 % et 8,5 % et sont toutes à rendement positif. Les gains en capital ne sont peut-être pas aussi élevés que pour les propriétés plus proches de la ville, mais même si nous arrêtions de travailler, nous n'aurions pas à vendre car elles nous procurent toutes un revenu après avoir payé toutes les dépenses liées à ces propriétés.

Donc, pour répondre à votre question, je viserais une propriété avec un rendement supérieur à 5% et de préférence supérieur à 6%, car cela permettra à votre/vos propriété(s) d'être positivement orientée(s) au moins après quelques années, si ce n'est pas immédiatement.

Un bon filtre rapide pour savoir si un bien immobilier vaut la peine d'être visité est de savoir si le loyer total de l'année est égal à 10 % du prix du bien. Par exemple, si la propriété est évaluée à 400 000 dollars, le loyer perçu devrait être de 40 000 dollars pour l'année entière. Ce qui correspond à 3 333,33 $ par mois.

Si la propriété ne rapporte pas au moins 10 % par an, il est peu probable que tous les paiements puissent être couverts par la propriété. Il est plus probable que l'on y investisse de l'argent pour la maintenir à flot.

Vous avez tout à fait raison, car il faut tenir compte des assurances, des services publics, des impôts, de l'entretien/des réparations, des paiements hypothécaires (nouveau toit, nouvelle chaudière, etc.), des cloisons sèches, de la peinture, etc.

En règle générale, attendez-vous à un taux de vacance d'au moins 10 % (ou 1 mois) par an par mesure de précaution.

Si vous avez de l'argent qui traîne, renseignez-vous sur les fonds de placement immobilier. IIRC, le dividende moyen était au nord de 10 % l'année dernière. C'est tout l'argent qui vous revient. Je ne suis pas sûr des implications fiscales en Australie, mais au Canada, les dividendes sont imposés très favorablement. Pas d'hypothèque, de taxe foncière, de locataires à trouver, ni d'entretien non plus.

Historiquement, la règle de “diviser par 1000” est ce que beaucoup de gens en Australie considèrent comme normal, et oui, il s'agit d'un rendement brut d'environ 5,2%. Après déduction des dépenses, peut-être 3-4%, sans tenir compte des intérêts.

Si vous comparez cela aux actions, je pense que la bonne comparaison est celle du rendement des dividendes, pas celle de l'ensemble du capital-investissement. Un rendement en dividendes d'environ 3 à 5 % est aussi à peu près typique : si vous regardez l'indice Vanguard Index Australian Shares Fund comme approximation de l'ASX, le rendement de l'année dernière était d'environ 4 %.

Il est évident qu'un rendement de 4 % n'est pas très compétitif par rapport à un dépôt à terme. Mais avec des actions et des logements, vous pouvez espérer une certaine croissance du capital en plus du rendement du revenu. Si vous obtenez un rendement locatif de 4 % plus une croissance de 5 %, c'est plus intéressant.

Est-il “bon” d'acheter à un prix que les gens ont toujours trouvé “normal” ? Peut-être est-il préférable de regarder autour de soi, ou de rester assis, jusqu'à ce que vous trouviez un prix bien plus intéressant que la normale.

“Est-ce que 5% est en fait historiquement normal ?” mérite une réponse plus longue.

La règle de base que j'ai toujours entendue et à laquelle nous louons notre maison est de 1% par mois au minimum (aux États-Unis). Le loyer doit couvrir l'hypothèque, les taxes foncières, l'assurance habitation, les impôts sur le revenu (sur le loyer), l'entretien de la propriété et les périodes de vacance. Même à 1 % par mois, cela ne laisse pas beaucoup de profit par rapport à ce que vous investissez. Je n'ai aucune idée de la raison pour laquelle quelqu'un achèterait une propriété à louer en Australie si tout ce qu'il peut obtenir est 5 % par an avant les dépenses. Ils ne pourraient pas gagner de l'argent avec cet investissement, sans parler de l'aggravation des appels téléphoniques tard dans la nuit parce que quelque chose s'est cassé dans la maison de location. Je ne ferais jamais cet investissement.

Nos deux locations ont rapporté 8,5 % au cours des deux dernières années (en moyenne). C'est-à-dire net, après impôts, entretien, gestion, vacance, assurance, intérêts. Je ne suis intéressé que par le cash-flow - dépenses / investissement initial. Si vous n'obtenez pas au moins 4,5-5% net sur votre investissement initial, vous pourriez probablement investir ailleurs et obtenir un meilleur rendement sur un profil de risque similaire.

Je voudrais juste souligner que le rendement réel doit être comparé à votre acompte, et non au prix de la propriété. Après tout, vous n'avez pas payé 400 000 dollars pour cette propriété, n'est-ce pas ? Vous n'avez probablement payé que 20 %, donc vous percevez 20 000 $ par an sur un investissement de 80 000 $, ce qui correspond à 25 %.

Même si vous n'atteignez que le seuil de rentabilité, votre capital continue de croître, grâce à vos locataires. Si vous vivez également dans l'un des logements, vous économisez sur le loyer, ce qui libère des liquidités. L'augmentation de votre épargne, combinée aux contributions de vos locataires, vous mettra sur une voie très rapide. Dans quelques années, vous devriez avoir assez d'argent pour acheter un deuxième logement :)