Quand est-il préférable de déménager - avant ou après l'éclatement d'une bulle immobilière ?

Si vous emménagez dans une maison située dans le même quartier, il vaut mieux attendre que la prétendue bulle éclate, car les bulles touchent davantage les maisons à prix élevé que celles à prix bas. Vous pouvez aussi vendre maintenant et louer jusqu'à ce que le marché atteigne son niveau plancher. Il n'y a aucune honte à louer, surtout si vous ne comptez pas rester dans la maison plus de quelques années.

Si vous réduisez vos effectifs, il est préférable de déménager maintenant pour les mêmes raisons.

Si vous changez de région, alors tout dépend des marchés dans ces régions.

Tout cela dit, il est très difficile de choisir le bon moment sur n'importe quel marché (y compris celui du logement) et cela peut souvent jouer contre vous. À moins que vous ne pensiez qu'il y a une énorme bulle (comme une prime de 50%), à long terme, cela ne fera pas beaucoup de différence.

Il est à noter que nous avons un ARM de 7 ans, et que nous sommes actuellement à l'année 5, ce qui est une des raisons pour lesquelles nous envisageons ce déménagement maintenant.

Ce devrait être votre considération, et non une supposée “bulle”. Les taux d'intérêt sont sur le point d'augmenter au cours des prochaines années, donc plus tôt vous pourrez sortir de ce mécanisme de taux de change, mieux ce sera. Si vous pouvez vous permettre d'obtenir un prêt hypothécaire fixe de 15 ans sur une nouvelle maison dans les prochaines années, c'est votre meilleure chance. Dans le cas contraire, vous devrez refinancer ce que vous avez en un prêt hypothécaire à taux fixe.

Si vous vendez et achetez à peu près en même temps, la situation du marché (chaud, froid, avant, après ou pas de krach) n'a que peu d'importance - elle affecte juste la taille des chiffres sur les deux contrats, et à peu près la même chose, donc c'est surtout un lavage.

Si vous voulez profiter de votre prévision, vous devez répartir la vente et l'achat dans le temps - plusieurs mois au moins - et vendre haut, attendre après le crash prévu, puis acheter bas. Bien entendu, cela implique que vous louiez entre les deux (ou que vous viviez dans votre voiture, ou avec vos parents, ou autre). Et si l'accident ne se produit pas - parce que votre prévision était erronée - vous ne gagnez pas d'argent avec, mais vous perdez la plus-value de la période d'attente. Pas de risque, pas de gain.

Un choix difficile, mais il y a quelques éléments à prendre en compte. Vous avez dit que vous prévoyez de transformer votre maison en une maison plus chère, de sorte que vous pourriez économiser plus sur la nouvelle maison après la bulle que vous ne perdriez sur votre maison actuelle. Supposons que vous vouliez passer d'une maison de 1 million de dollars à une maison de 1,5 million de dollars - vous aurez besoin de 0,5 million de dollars. La bulle éclate et les prix des logements chutent de 20 % dans tous les cas. Vous avez maintenant une maison à 0,8 million de dollars et vous voulez acheter une maison à 1,2 million de dollars, il vous faut donc seulement 0,4 million de dollars pour combler la différence. Il s'agit là d'une hypothèse importante selon laquelle les prix du logement baissent de la même façon dans tous les domaines, mais vous comprenez l'idée.

L'autre élément à prendre en compte est la facilité avec laquelle vous pourrez vendre votre maison actuelle. Les prix des logements baissent parce que la demande n'est pas là. Même avec un prix plus bas, vous aurez peut-être plus de mal à trouver un acheteur après la bulle, alors considérez l'importance du timing pour la vente de votre maison actuelle.

Si vous pensez pouvoir y arriver, la meilleure chose à faire est de détecter la bulle, de vendre, de louer, d'attendre le crash, d'acheter. Mais vous ne le pouvez probablement pas.

Disons que c'est comme ça. J'ai détecté la bulle de 2008 en 2004. Pour que ce système fonctionne, il aurait fallu pouvoir dire à l'avance quand la bulle allait éclater et vendre à proximité de l'éclatement. Ma détection en 2004 était trop précoce et aurait englouti presque tous les bénéfices si j'avais vendu.

Mais sans capitaux propres, ne vous donnez même pas la peine d'essayer. Les taux d'intérêt et les coûts de logement sont inversement proportionnels. Vous ne pouvez pas jouer à ce jeu sans beaucoup de fonds propres parce que les fluctuations des taux d'intérêt vont tout dévorer.

Les prix ne sont pas le seul problème. Après l'éclatement d'une bulle, il peut être très difficile de vendre à un prix réaliste, et vous pouvez donc être coincé là où vous êtes tout en voyant arriver et repartir sur le marché de nombreux biens abordables que vous aimeriez acheter. Mais n'oubliez pas non plus que les bulles ne peuvent être détectées que rétrospectivement. Les hausses de prix des actifs qui semblent irrationnelles sont souvent suivies d'une correction, mais pas toujours.

Je ne suis pas un expert financier, mais il y a une autre chose qui, à mon avis, mérite qu'on s'y arrête un peu, c'est de savoir quelle partie du processus sera la plus difficile.

Quand le marché est élevé, on s'attend à ce que la vente soit facile et l'achat difficile.

Quand le marché est bas, on s'attend à ce que l'achat soit facile, mais la vente difficile.

La période de la bulle semble donc plus difficile si vous devez vendre avant d'acheter, car les options d'achat peuvent être très limitées, voire inexistantes, pendant une certaine période. Il faudrait alors se concentrer sur le bon timing, non pas pour faire des bénéfices, mais simplement pour avoir un endroit où vivre à un prix raisonnable.

Alors qu'en période de ralentissement économique, vous pourriez au moins vous concentrer sur la vente de votre maison, quel que soit le temps qu'il vous faudra, et avoir ensuite beaucoup plus d'options à votre disposition lorsque vous partirez. Et s'il s'avère qu'il y a un délai entre votre vente et votre achat ultérieur, cela peut être un inconvénient financier en période de gonflement, alors qu'il est généralement positif en période de récession.

Donc, en ce qui concerne le stress, à moins que vous ne puissiez le gérer financièrement, je pense qu'il serait plus facile d'attendre que ça se calme… et de vous offrir plus d'options. Mais qui sait si et quand cela se produira !

En ce qui concerne les taux d'intérêt… vous pouvez également vous attendre à ce que les taux d'intérêt baissent un jour si l'économie se détériore considérablement… mais les taux sont encore assez bas, alors peut-être que l'avantage que vous pourriez tirer d'une récession du logement est contrebalancé par le dangereux risque de dommages plus importants si les hausses importantes se poursuivent.

En fin de compte, je pense personnellement que cela revient davantage à la maison/au lieu où vous voulez être plutôt que d'essayer de soutirer de l'argent supplémentaire à la transaction. Sur le long terme, les gagnants et les perdants ont tendance à s'équilibrer, et si tout le monde pouvait prédire le bon moment, il n'y aurait rien à gagner.

D'une manière ou d'une autre, vous allez connaître la difficulté du marché.

Lorsqu'un marché est à la hausse, il y a généralement plus d'acheteurs que de vendeurs. C'est ce qui fait monter le prix. Cela se voit à la vitesse à laquelle un bien immobilier dont le prix est juste se vendra. En tant que vendeur, c'est amusant. Vous obtenez souvent le prix que vous demandez, parfois même plus, et vous vendez rapidement. Mais si vous devez faire demi-tour et acheter un bien sur ce même marché, vous pouvez vivre la partie la plus difficile. Vous êtes en concurrence avec tous les autres acheteurs, et vous avez donc le stress de devoir vérifier les sites de référencement plusieurs fois par jour parce que les lieux se déplacent aussi vite. Et quand vous trouvez un endroit qui vous plaît, vous appelez et vous apprenez la nouvelle décourageante qu'ils ont déjà 8 offres, qu'il a été mis aux enchères, donc si vous ne payez pas en liquide, vous pouvez aller vous faire voir.

Tout cela est essentiellement inversé si vous vendez/achetez lorsque le marché est à la baisse. Vous détesterez vraiment la partie vente, vous n'obtiendrez probablement pas le prix que vous voulez, vous aurez peu d'offres, et cela prendra plus de temps que vous ne l'espériez. En tant qu'acheteur, vous aurez beaucoup de temps et d'options. Ce sera vraiment amusant.

La seule façon d'avoir le beurre et l'argent du beurre, c'est de vendre quand le marché est à la hausse, de louer ou d'emménager avec papa et maman, puis d'acheter quand le marché est à la baisse. Mais louer ou emménager avec les parents pendant 6 à 18 mois, ce n'est pas vraiment mon idée d'un bon gâteau.

Dans la mesure où les chiffres réels si vous achetez ou vendez en même temps, si les prix sont justes, vous ne faites que déplacer le capital vers une autre propriété. Vous constaterez que c'est assez proche de même quand tout est dit et fait.

Pour la plupart des gens, la plupart du temps, il s'agit de se qualifier pour le prêt hypothécaire, et non de la différence de prix entre l'ancienne et la nouvelle maison.

Le problème est que les périodes où les prix baissent sont souvent des périodes où les taux d'intérêt augmentent, comme maintenant. C'est souvent un coup dur, puisque vous vous retrouvez avec le même paiement mensuel.

Vous avez une situation particulière qui peut biaiser votre décision d'acheter maintenant, c'est-à-dire que vous avez un ARM. Comme votre taux hypothécaire va s'ajuster dans deux ans, le fait que nous soyons dans une période de hausse des taux d'intérêt signifie que vous allez devoir soit augmenter, soit refinancer.

Faites des recherches sur les bulles précédentes et voyez quelles zones ont récupéré plus rapidement

Le district scolaire est l'un des éléments qui empêchent un marché de trop chuter. Plus récemment, c'est la facilité de marche et l'ambiance générale du quartier.

Au fur et à mesure que la population vieillit, de plus en plus de gens veulent réduire leurs effectifs, et si votre maison actuelle se trouve dans un quartier désirable pour les gens qui veulent réduire leurs effectifs, il vaut peut-être mieux y rester un certain temps.

Vous devez également réfléchir aux raisons d'une modernisation, si vous avez besoin de plus d'espace pour agrandir votre famille, alors vous ne voulez pas attendre l'éclatement de la bulle.

Comme l'ont dit les autres commentateurs, sortez de l'ARM et obtenez une hypothèque fixe tant que vous le pouvez encore. Les taux peuvent monter en flèche très rapidement sans grand avertissement.

La location temporaire est une option viable, mais si vous avez plus de choses, qui peuvent rentrer dans l'appartement, vous devez inclure l'espace de stockage. N'oubliez pas d'inclure le coût du déménagement de la maison à l'appartement et à la maison. Examinez la durée de votre location, en tenant compte du fait que pendant que vous louez, la bulle n'éclatera peut-être pas ou, si elle éclate, l'immobilier dans la région que vous envisagez ne diminuera pas tant que ça.

L'astuce consiste à commencer à louer avant l'éclatement de la bulle, puis à emménager dans une maison par la suite. Mes deux parents ont fait cela et ça a bien marché pour eux !