Pourquoi le loyer augmente-t-il dans un complexe d'appartements à logements multiples non loués ?

Il est probable qu'ils approchent d'une saison de recrutement de nouveaux locataires. Il n'est pas rare de voir le loyer et le prix des logements augmenter à l'approche de l'été, car de nombreuses familles déménagent pendant cette période. L'école n'est pas ouverte et la famille souhaite peut-être que les enfants changent d'école ou ne veut pas interrompre l'année scolaire. Les personnes qui ont trouvé un logement juste après l'obtention de leur diplôme ont un bail qui se termine en mai ou juin et elles sont peut-être à la recherche d'un nouvel endroit.

Vous ne précisez pas non plus comment vous savez que le complexe dans son ensemble ne se porte pas bien en termes d'occupation. Si d'autres unités sont louées et que leur disponibilité totale diminue, il est normal que les prix augmentent. (Penser à un plus grand complexe d'appartements dans ce scénario).

Peut-être que leur coût d'exploitation a augmenté et qu'ils doivent compenser cela et qu'ils ne peuvent pas se permettre d'avoir une unité bloquée pendant toute une année à ce rythme. Ils prennent peut-être le risque d'avoir un mois vide, mais 12 mois suivants à un taux plus élevé qu'ils ne l'auraient fait.

Une autre théorie pourrait être qu'ils ont trouvé que leur prix les plaçait sous des locataires plus désirables. Si quelqu'un cherche à louer un appartement et cherche quelque chose entre 1 000 et 1 300 dollars par mois, un appartement loué à 850 dollars pourrait ne pas être pris en compte. Peut-être que c'est le contraire et qu'ils reçoivent un trop grand nombre de demandes de personnes qui pensent que ce prix est supérieur ou supérieur à leur budget parce qu'il se situe dans la fourchette de prix des personnes ayant un budget plus modeste.

Ou, comme l'a fait remarquer RonJohn, peut-être qu'ils sont simplement stupides et ne savent pas ce qu'ils font. Il y a beaucoup trop de variables pour qu'on puisse vous donner une réponse concrète sans parler au propriétaire. Ce qui m'amène à ceci : Appelez le propriétaire et dites-lui : “Je cherchais des appartements et j'ai trouvé le vôtre pour un montant de X $, mais je vois maintenant que le prix est passé à Y $. Des améliorations ont-elles été apportées ou des changements ont-ils été apportés, comme l'inclusion des services publics ? Je serais intéressé à louer l'appartement, mais j'espérais être dans la fourchette de $W - $X. Seriez-vous prêt à négocier ? Qui sait, vous pourrez peut-être le louer pour ce que vous cherchiez. Peut-être pourriez-vous proposer un contrat de deux ans ou une caution plus élevée en échange.

C'est ce qu'a déclaré Charles Marohn, urbaniste agréé, lorsqu'il a décrit la solution évidente aux taux élevés de vacance de postes :

Avec une bonne connaissance de l'économie de marché, le promoteur comprend que l'offre et la demande s'équilibrent avec le prix. Si les logements ne se remplissent pas à 10 000 dollars par an, alors le prix doit être plus bas.

…

Supposons que notre promoteur baisse ses prix de 20 % et que le taux de location de compensation du marché soit maintenant de 8 000 $ par an.

Maintenant, le développeur rapporte 64 000 $ par an au lieu de 70 000 $ par an. Ce n'est pas grave. Ils continuent de payer à la banque. Ils continuent à assurer la maintenance. Leurs investisseurs ne sont pas heureux de se faire couper les cheveux, mais cela fait partie du risque d'investissement. Donc, c'est stable, n'est-ce pas ?

Pas vraiment. Les prêts commerciaux sont généralement financés sur des périodes de 3, 5 et 7 ans. Cela signifie qu'à intervalles réguliers, le promoteur devra renouveler ce prêt. Dans ce cas, la valeur de l'immeuble sera basée sur le loyer actuel du marché, qui, dans notre cas, est inférieur de 20%.

Donc, au lieu d'avoir un bâtiment qui vaut un million de dollars, votre bâtiment vaut maintenant seulement 800 000 dollars. Lorsque vous irez chercher votre prochain prêt, la banque ne vous prêtera que 640 000 dollars. Et, dans un marché en baisse, ils pourraient être un peu nerveux à ce sujet.

Il poursuit en disant qu'il est souvent préférable d'avoir des incitations telles qu'une période de loyer gratuit jointe à un contrat de bail plutôt que de baisser les prix, car l'ajout d'une incitation ne fait pas baisser la valeur de l'immeuble. Si cette stratégie ne fonctionne pas, il est souvent préférable de laisser les loyers vacants et de “dépenser et faire semblant” que la situation est stable, car les autres actions ne vous donnent même pas assez de temps pour avoir une chance de récupérer vos investissements.

Veuillez noter que cette description a été créée en référence à l'espace commercial plutôt que résidentiel ; cependant, c'est une perspective qui, à mon avis, manque dans les autres réponses.

Outre la réponse de BobbyScon, voici deux raisons plus courantes pour lesquelles un complexe d'appartements à forte vacance augmente ses prix :

1. Si la plupart de ceux qui décident de louer auraient payé plus cher, alors il est logique d'augmenter le prix. Cela est vrai quelle que soit la capacité actuelle.
2. L'astuce séculaire du rabais : augmentez vos prix et offrez ensuite un rabais sensible au temps aux nouveaux clients pour les inciter à acheter “aujourd'hui”. Augmenter le loyer vous permet également d'offrir X mois gratuits sans changement de revenus.

Je peux imaginer plusieurs possibilités :

• Utilisation de l'effet de contraste. La personne qui propose l'offre peut vouloir exposer des clients potentiels à de grands nombres, afin de leur présenter ensuite des nombres plus petits (en particulier à ceux qui ont mis cette offre dans leurs favoris). Cet effet est également utilisé dans le marketing télévisuel classique (“Pas 99 $. Pas 85 $. NON ! Maintenant seulement pour 70 $”).
• La personne qui propose l'offre peut vouloir utiliser le surlignage des remises du portail :
• La personne qui offre peut vouloir sonder un autre segment de prix, en particulier lorsqu'il s'agit de percer au-delà des chiffres magiques décimaux. Pensez aux deux segments démographiques différents ainsi qu'à la possibilité d'attirer des locataires plus importants par le simple prix (pensez à Apple ou à Porsche).
• Peut-être était-ce justement cette fois encore où la croissance des prix doit correspondre à l'inflation (ou plus, bien sûr). Les dépenses des propriétaires ont peut-être augmenté, et le prix aurait à son tour augmenté avec ou sans locataire actuel.
• J'ai vu des cas étranges dans des boutiques en ligne où les vendeurs ont augmenté les prix de façon spectaculaire parce qu'ils n'en avaient pas en stock et qu'ils n'ont enchéri sur personne qui achetait le produit. Pourquoi ? Le référencement, peut-être. Ou parce qu'elle ne savait pas comment fixer le montant du stock dans l'interface en ligne 5 minutes avant de l'appeler un jour.

• La personne qui offre est à court d'indices et essaie des choses au hasard.

• Il est possible d'en faire plus.

La ville peut avoir des lois de contrôle des loyers qui n'autorisent l'augmentation du loyer que d'un certain pourcentage après le départ du locataire, éventuellement pendant une certaine période. Peut-être que le propriétaire n'était pas libre d'augmenter le loyer plus tôt, mais qu'il est maintenant libre de le faire.

Je vis dans une ville où cela est courant, au moins depuis deux ans. La réponse peut être très simple dans le cas où les prix augmentent indépendamment de la demande “immédiate” : la demande attendue parce que les gens affluent dans la région. La concurrence de cet appartement que j'ai vérifié a fait monter les prix quatre fois en une semaine et il était complètement rempli en deux semaines. L'appartement que j'ai vérifié a également augmenté les prix même sans augmentation immédiate de la demande, mais ils savaient que si les gens continuaient à déménager dans la région, ils finiraient par être complets parce que :

• Aucun autre appartement, maison, appartement en copropriété, n'est disponible
• Les gens pourraient déménager plus loin, mais ils doivent payer plus cher pour un trajet et le prix de l'essence monte en flèche en ce moment. Les trajets coûtent de l'essence et du temps !
• La croissance démographique continue de s'emballer sans aucun signe de ralentissement.

L'appartement que j'ai contacté est maintenant complètement rempli. Cela a pris un mois, mais c'est arrivé.

Est-ce que cela se passe dans votre ville ? Pas sûr, mais cela pourrait offrir une explication. Il pourrait s'agir des autres possibilités énumérées.

Vous ne pouvez pas juger de l'état du marché en regardant une seule offre. Il est tout à fait possible que les biens de location dans cette zone soient très demandés, mais cette propriété est plus souvent vacante que d'habitude.

Imaginez que vous avez 10 pommes que vous vendez à 1 $ chacune. Hier, vous avez vendu 5 pommes. Aujourd'hui, vous voyez que d'autres vendeurs de pommes ont augmenté le prix à 2 $. Feriez-vous de même ? Je veux dire que vous ne pouviez pas vendre les 5 pommes restantes hier, alors à partir de ces seules données, vous feriez plutôt une remise sur vos pommes.

Bien sûr, si la tendance du marché est vraiment à l'offre excédentaire de biens à louer, il ne vous faudra pas longtemps pour trouver un terrain moins cher ailleurs.

Prenons quelques chiffres en vrac :

Le complexe d'appartements compte 20 appartements.

15 sont loués à 2 000 $/mois. 5 sont vides.

Revenu total : $30000.

Alternative 1 : Loyer inférieur à 1400 $. Tous les appartements sont maintenant loués. Mais le revenu total est maintenant de 28 000 $.

Alternative 2 : Augmenter le loyer à 2 500 $. 2 locataires partent, 13 restent. Revenu total : 32500 $

Il semble que le fait d'avoir des appartements vides fasse gagner de l'argent au propriétaire ! Qui l'aurait cru ?

Ces chiffres ont évidemment été inventés pour montrer mon point de vue, mais le point demeure : Ne supposez pas automatiquement que les appartements vides représentent une perte pour le propriétaire.