Escroquer un investisseur en lui proposant une vente rapide d'une propriété à son prix convenu

**Il n'est pas toujours facile de dire comment une escroquerie donnée finira par rapporter de l'argent à son auteur, et ce pour de nombreuses raisons, comme la complexité des traces écrites ou les détails de l'histoire qui sont transmis ou omis (par exemple, l'ami de votre mère voulait peut-être que l'argent soit déposé d'une manière étrange qui permette à l'escroquerie de se produire, ou bien c'est dans une juridiction particulière que les failles dans l'immobilier ont été rendues possibles afin que l'on puisse en tirer profit).

C'est pourquoi il est plus important, à mon avis, de faire ce que votre mère a fait : rejeter une escroquerie en se basant uniquement sur le test d'odeur. Comment l'ami de votre mère gagnerait-il de l'argent / comment votre mère perdrait-elle de l'argent dans une escroquerie particulière ? Il se peut qu'elle ne possède pas du tout la propriété, elle achèterait donc un faux acte. Il se peut aussi que son locataire actuel soit tout simplement horrible, de sorte que la propriété ne se vendrait pas à sa pleine valeur au moment prévu. Quoi qu'il en soit, l'important ici est que l'arnaqueur tente de vendre une maison (un processus normalement important et laborieux) sans recours apparent à des avocats ou à un examen. Peu importe comment l'arnaque fonctionnera, ce qui importe c'est simplement qu'en sortant des méthodes d'achat très habituelles (qui existent pour protéger à la fois l'acheteur et le vendeur), l'arnaqueur a fait basculer sa main.

Je comprends l'intérêt académique pour le fonctionnement de l'escroquerie, mais je ne crois pas que ce soit ce qui importe. Parce que si quelqu'un répond à cela par “l'arnaque fonctionne parce que A puis B puis C”, le risque demeure qu'un arnaqueur ultérieur, plus intelligent, dise “ah, mais A ne s'applique pas et vous êtes protégé par B à cause de X, et donc C n'arrivera jamais et tout cela est au-dessus de tout soupçon !

Dans une escroquerie, l'escroc contrôle les informations. Il est difficile de mener une guerre de l'information lorsque vous ne disposez pas de tous les faits. C'est particulièrement vrai si vous essayez, par exemple, de convaincre un parent âgé de ne pas donner d'argent au gentil prince nigérian. Si vous expliquez à votre parent (qui, contrairement à votre mère, peut être naïf ou même crédule, pour envisager l'offre en premier lieu) les mécanismes spécifiques du fonctionnement habituel de ces escroqueries, alors ce parent pourrait peut-être être convaincu par l'arnaqueur de donner de l'argent quand même, après avoir soigneusement écarté vos préoccupations relayées. Vous devriez plutôt expliquer à votre parent ce qu'il sait déjà : "Ce qui est trop beau pour être vrai, c'est que personne jamais ne contacte quelqu'un qu'il n'a jamais rencontré pour lui offrir une part d'un héritage de 100 millions de dollars”.

** Alors, comment cette arnaque fonctionnerait-elle ? ** Il est difficile de le dire sans connaître tous les faits. Il est possible que la véritable escroquerie elle-même ne se produise pas avant quelques jours. Si les escrocs sont également appelés “escrocs de confiance” (ou, plus communément, “escrocs”), c'est parce que la plupart des escroqueries reposent sur une étape initiale de mise en confiance de l'escroc. Une façon courante de commencer consiste à laisser la cible profiter de l'occasion de faire du profit (“Aidez-moi à donner une leçon à ma méchante nièce, et vous en serez récompensé ! ) est une façon courante de commencer. Puis, le deuxième jour, l'escroquerie se produit ("Avant que vous n'achetiez la maison, je dois avoir une évaluation valide de la maison, conformément au règlement du conseil de copropriété, mais nous devons le faire rapidement, et je connais un gars qui fera l'évaluation par téléphone, sans poser de questions. Il vous suffit de lui envoyer un virement de 500 dollars, et vous pouvez déduire ce coût de votre déclaration !)

**Votre mère a eu la bonne approche - si cela semble trop beau pour être vrai, ou si vous échouez au "test de l'odeur”, alors partez tout simplement.

Un cas similaire m'est arrivé : quelqu'un m'a proposé de payer une dette de 38 000 dollars en renonçant à un acte de propriété partagée que nous avions (transaction différente). Il me “donnait” donc sa moitié de la propriété, qui valait à l'époque environ 40 000 dollars, pour cette dette de 38 000 dollars. Environ deux ans plus tard, lorsque je suis allé vendre cette propriété, j'ai découvert qu'il avait un privilège fiscal de 50 000 $ sur cette propriété. Il n'avait jamais payé ses impôts et pendant que nous étions propriétaires de cette propriété ensemble, l'IRS avait déposé le privilège et il avait réussi d'une manière ou d'une autre à s'assurer que je ne verrais pas l'avis. J'ai raconté ma triste histoire à l'agent du fisc, il m'a dit : “C'est nul. Mais vous devez l'argent…” Alors je me suis retrouvé avec une dette de 50 000 $ en échange de mon prêt de 38 000 $. J'ai appris ma (coûteuse) leçon sur les Quit-Claim deeds.

Ce que je veux dire, c'est que ce genre de chose était peut-être la “deuxième étape” de leur escroquerie à la confiance ; ils “simplifiaient” cette transaction de vengeance précipitée en utilisant un acte de renonciation en échange d'un montant d'argent, et ils vous collaient votre LIM avec une dette plus importante qui avait déjà été déposée contre la propriété.

Votre LIM le sait probablement, mais tous les biens doivent être achetés par l'intermédiaire d'une agence immobilière disposant d'une assurance titres. Tant que cette procédure est suivie, votre LIM est protégée. L'agence de titres peut mettre au jour certains propriétaires non déclarés, ou des privilèges qui pourraient bloquer la vente. Mais ce n'est pas le cas. Dans ce cas, l'assurance titres protège l'acheteur.

Peut-être que le “faites vite” est d'éviter de passer par la société de titres et d'éviter l'assurance titre.

A la fin de la journée : C'est bien pour la MIL d'avoir senti le rat, maintenant elle doit juste se débarrasser de cette personne de sa vie.

Comme d'autres l'ont mentionné ici, il est vraiment difficile de déterminer exactement ce que le vendeur recherche. Cependant, nous savons que le vendeur veut limiter le temps dont dispose l'acheteur pour faire son travail de diligence raisonnable. Le vendeur ne cherche probablement pas à tirer un profit supplémentaire de l'affaire (bien que ce soit une possibilité), il essaie probablement simplement de faire passer un problème ou une erreur.

Voici donc une liste non exhaustive de ce qui pourrait ne pas être correct dans la propriété et que vous pouvez découvrir en faisant votre devoir de diligence :

1. le vendeur n'est pas propriétaire du bien (pont de Brooklyn). Soit il s'agit d'une escroquerie pure et simple, soit quelqu'un d'autre a un intérêt dans la propriété.
2. Pas conforme au code. Dans de nombreux endroits, la vente d'un bien immobilier déclenche une inspection. Vous avez des câbles en aluminium ? Ça va coûter cher.
3. Il faut des réparations non liées au code. Aucune agence ne vous dit que vous devez le réparer, mais quand le toit fuit comme une passoire, vous devez quand même le réparer.
4. Problèmes de moisissure. Doux à “pourquoi tous les murs sont-ils peints en noir ?”
5. Liens. La taxe foncière, l'eau, l'IRS et les entrepreneurs sont quelques-uns de ceux qui peuvent mettre des privilèges sur une propriété. Ils ne se soucient pas de savoir de qui ils obtiennent leur argent.
6. Mauvais locataire. Certaines régions ont des lois très favorables (au locataire) ou des juges amicaux (au locataire). Il faut parfois entre 6 mois et 2 ans pour faire sortir quelqu'un dans certaines zones (alors qu'il ne paie pas de loyer).
7. Zone de bandes/crime ou d'usines bruyantes/ puantes. Bonne chance pour trouver un locataire.

Vue à moitié pleine du verre ici.

Première règle, suivez votre instinct. (C'est-à-dire du côté de la prudence). Le face à face est une bonne chose, car il fournit des facteurs humains que votre mère ne peut même pas vous transmettre, et encore moins afficher ici. Votre mère connaît l'ami, connaît son histoire, ses habitudes, etc. Il est difficile de cacher un mensonge à un ami.

Ce n'est pas bizarre ni arnaquant pour l'ami (mes amitiés n'ont pas de date d'expiration) d'approcher ta mère au sujet de la maison, puisqu'ils l'ont pratiquement achetée ensemble. Je m'attendrais à ce que, par courtoisie : un “premier droit de refus ”. Et c'est logique financièrement : la compagnie de titres de propriété d'origine a toutes les recherches anciennes dans son dossier, et n'a besoin que des recherches récentes. Cela accélérera la vente, donc tout à fait raisonnable.

OP est aux États-Unis. Aux États-Unis, il serait inhabituel d'engager un avocat pour l'achat d'une maison unifamiliale comme résidence principale. Le travail juridique est fait, oui - principalement par la compagnie d'assurance titre de _assurance. Ils sont motivés pour faire du bon travail, car ils paient légalement ou achètent votre maison si un tiers inattendu se présente à l'improviste avec une réclamation. Cela fait partie des lois de protection des consommateurs qui protègent les transactions. Parce qu'aux États-Unis…

Toutes les transactions immobilières sont des escroqueries

…jusqu'à preuve du contraire. Celui-ci n'est pas spécial. L'avidité humaine est si puissante qu'elle est présumée Rappelez-vous, l'Amérique est “l'ouest sauvage” et la Californie a encore beaucoup de cet esprit, malgré une certaine urbanité. Avec tout le respect que je dois à ceux qui essaient frénétiquement de vous protéger contre la fraude, mais le système le fait déjà quand vous l'utilisez pleinement.

Et le système est construit sur cette présomption, et dispose d'un système de verrouillage pour protéger les transactions.

Par exemple, lorsque votre allée traverse une voie ferrée, ils facturent généralement des frais d'entretien annuels de 500 $ environ. Mais lorsque le chemin de fer vend la ligne, il essaie d'obtenir des gens qu'ils se convertissent en un paiement unique (qu'il finance). Ils gardent l'argent et la compagnie de chemin de fer suivante doit s'occuper de l'entretien. La cupidité.

On entend parler d'étrangers qui paient 250 $ pour une “recherche de titre” uniquement - ce serait a la carte. J'ai acheté ces titres dans des propriétés dont j'étais curieux. Achetez-les auprès de l'assureur de titres que vous utiliserez en fin de compte, puisqu'ils ne feront que répercuter le coût sur l'assurance de titres si la vente est conclue. L'assurance titres est plutôt une somme unique de 1000 dollars.

J'ai reçu un joli chèque de 300 $ de la société de fiducie pour régler la recherche de titres que j'avais payée d'avance, qui a ensuite été intégré à l'assurance titres payée par le vendeur.

Acheter une maison aux États-Unis sans assurance titre, c'est cinglé. Entre autres choses, l'assurance titres s'occupe de nombreuses autres formalités juridiques et de travaux de détail que vous devriez maintenant faire vous-même. Oups !

Ce regroupement de la recherche de titres, de l'assurance titres et d'autres services d'enregistrement permet à tout le monde de rester honnête et offre un marché équitable aux acheteurs de maisons américaines.

Les gens continuent de penser que “votre ami essaie sûrement de tromper votre mère pour qu'elle contourne l'assurance titres et le séquestre” – vous n'avez pas dit cela, cependant. Pour ma part, j'en doute vraiment – l'ami sait parfaitement bien que maman est un maître de l'immobilier, qui ne ferait jamais ça. J'ai acheté une propriété à des gars à qui je ferais implicitement confiance avec une valise pleine d'argent - nous avons fait l'assurance titre et le séquestre, c'est juste ce que tu fais.

J'ai aussi acheté une propriété au gars d'à côté, qui je pense est un dealer de meth. Jamais de souci à cause du système.

L'assurance titre ne concerne pas le vendeur. Le vendeur a accepté de vendre la maison. C'est une question de surprises.

L'assurance titre et le séquestre peuvent être faits rapidement si vous avez une bonne équipe. Scénario à moitié rempli : c'est pour ça qu'un ami est venu voir maman.

Quant à l'accord de chèque à trois, c'est un peu bizarre mais je ne suis pas prêt à faire un bond en avant et à appeler ça une arnaque d'avance de chèque, pour plusieurs raisons.

• Premièrement, il s'agit à la fois de fraude immobilière et de chèques sans provision, chacun étant un crime de type “aller en prison”, surtout au Texas. C'est un gros risque.
  
• Check21 fait passer les chèques normaux trop vite pour que l'arnaque fonctionne.
  
• Les arnaques de chèques à l'avance dépendent principalement d'un chèque magique dont le rebondissement prend beaucoup de temps. Ils sont le produit de professionnels “nigérians”, un citoyen au hasard ne saura pas comment en faire un. Un ami de longue date, traitant en face à face, exclut toute probabilité de cela.
  
• Vous pourriez faire échouer toute l'affaire en demandant à être payé par virement bancaire.
• La mère pourrait aller directement à la banque de la soeur de son ami et parler à un banquier, boum. Il y a trop de façons de se faire arrêter pour une arnaque de chèques à plusieurs voies. Il est ridicule d'assimiler un vieil ami à un escroc “nigérian”.
  

“Parfois, un cigare n'est qu'un cigare.” - Sigmund Freud

Il peut être légitime et le secret / l'urgence peut avoir une raison sensée. J'ai acheté plusieurs propriétés en secret. La plupart des délais normaux d'achat d'une maison peuvent être accélérés, surtout si vous êtes un habitué expérimenté avec une “équipe” deles assureurs de titres, les inspecteurs, etc. qui sont prêts à faire du grabuge parce que c'est vous.

Donc, si le vendeur est réglo et connaît votre mère et le métier, il se peut que le vendeur soit à la porte de votre mère précisément parce qu'il sait que votre mère a les moyens de le faire, ce qu'elle ne pourrait pas compter sur un étranger.

Quoi qu'il en soit, faites-le de manière complète et légale. Point final.

Mettez les points sur les i, les barres sur les t… Faites-le rapidement et discrètement. Peut-être même discrètement de la part de l'ami. Cela répondra aux exigences de l'ami.

La première chose que vous (maman) faites, c'est de demander à la société de titres de faire la partie “recherche de titres” du travail. Elle le fera souvent pour un coût raisonnable. Vous n'avez même pas besoin de dire à l'ami que vous faites cela, et n'en parlez pas avant le moment prévu.

Ensuite, vous allez voir l'ami et lui demandez de vous révéler tous les faits relatifs à la propriété - ce qu'il est légalement tenu de faire dans tous les cas plus loin dans la vente. Vous le notez à ce moment-là, soit lors de la réunion (surtout si c'est sa méthode), soit après, à la manière de Comey.

Tout écart sérieux entre les faits revendiqués et les faits découverts, permettra de savoir s'il s'agit d'une escroquerie ou non.

De plus, si votre ami a un gros problème pour suivre la procédure légale, c'est aussi un signal d'alarme. Au moins : cela signifie qu'elle n'a rien appris.

Le bénéfice d'une transaction légale est évident : le vendeur se tire d'affaire dans une maison qui est une maison à problème pour lui. Ce genre de choses arrive : Un membre de la famille qui occupe la propriété par la force en disant “voulez-vous arrêter vos propres parents ?” et en laissant entendre qu'ils jetteront toutes les cloisons sèches si vous les expulsez. Une fille qui prélève un peu trop sur le chèque du loyer pour les services de gestion immobilière qu'elle fournit. Et oui, “j'ai vendu la maison et maintenant vous traitez avec un étranger” est un excellent moyen de mettre fin à cet enchevêtrement.

Si c'est une escroquerie, le profit est évidemment dans la collecte d'argent pour une maison qu'ils n'ont pas le droit de vendre, ou qui a un lein caché (c'est-à-dire qu'ils n'en sont pas propriétaires), etc. Son intention peut même être d'arnaquer l'assureur de titres, et non votre mère.

Dans le meilleur des cas : maison utile. Pire cas : l'assureur titres a maintenant un sérieux problème. L'acheter sans assurance titres n'est pas envisageable.

J'ai une réponse à la question de savoir comment l'arnaque pourrait fonctionner (j'ai vu cela arriver à quelqu'un de mon entourage)

Dans cette situation, le vendeur s'est fait passer pour un cas d'urgence financière et a voulu vendre rapidement, et a vendu la propriété à deux parties différentes, puis a disparu. Malheureusement, je ne connais pas les détails exacts de la manière dont le vendeur s'en est tiré.

L'escroquerie consiste à :

1. contourner les agences de titres, les banques, les avocats, etc.
2. Déposer de l'argent (où il sera encaissé)
3. Disparaître

Le crime consistera probablement à obtenir des accessoires sous de faux prétextes, à commettre une fraude.

Soyez toujours conscient du fait que quelqu'un souhaite que les transactions immobilières se fassent rapidement et discrètement. Cela vous rendra vulnérable.

Le “prix qu'elle veut” pourrait être une hyperbole. N'importe quel prix ? Pourquoi pas un dollar ? Il me semble que cette affirmation sous-entend que le prix qu'elle veut est “raisonnable”. La plupart des escroqueries reposent largement sur l'avidité de la victime, donc si c'est un prix raisonnable, cela ressemble un peu plus à du désespoir.

Aussi, je ne rejetterais pas aussi rapidement les commentaires de votre femme sur la faillite. Dans certains États, il peut n'y avoir aucune exonération ou seulement une très faible exonération pour les biens locatifs (hors résidence principale). Si elle en est propriétaire gratuitement et qu'elle risque une mauvaise faillite, mais pour obtenir 5 000 ou 10 000 dollars (peut-être pour payer l'avocat de la faillite) que pour tout perdre.