Remboursement anticipé d'un prêt : Les intérêts ne devraient-ils pas être recalculés comme pour un prêt plus court ?

Lorsque vous remboursez un prêt par anticipation, vous payez le capital restant, et vous enregistrez tous les intérêts restants, ce qui vous permet d'économiser sur les intérêts, mais il s'agit des intérêts que vous auriez payés à l'avenir et non de ceux que vous avez payés dans le passé. (Votre solde restant dû lorsque vous remboursez le prêt ne comprend que le principal, et non les intérêts prévus).

L'intérêt est un facteur du montant emprunté, du taux d'intérêt et de la durée de l'emprunt. Plus tôt vous remboursez l'argent, moins vous payez d'intérêts. Imaginez que vous ayez contracté un prêt sur 30 ans à 4 % d'intérêt mais que vous ne puissiez pas effectuer de paiements avant la fin de la durée du prêt. Si vous attendiez 15 ans pour effectuer votre premier paiement, vous ne devriez pas la même somme que si vous aviez effectué des paiements tous les mois. Non, au lieu de devoir ~64 000 $, vous devriez ~182 000 $, car vous avez emprunté 100 000 $ pendant 15 ans (plus les intérêts dus) au lieu d'emprunter une somme décroissante.

C'est pourquoi vous n'avez pas droit au remboursement des intérêts des mois précédents. Si vous aviez commencé avec un prêt sur 16 ans, vous auriez payé plus de capital chaque mois, et votre montant mensuel dû aurait été plus élevé pour refléter cela. Comme vous avez remboursé le principal plus rapidement, les intérêts mensuels auraient baissé plus vite. Payer une grande partie du capital à la fin du prêt n'est pas la même chose que de le rembourser régulièrement dans le même laps de temps. Vous paierez beaucoup plus d'intérêts dans le premier cas, et à juste titre.

Il peut être utile d'envisager un paiement par carte de crédit en comparaison. Si vous atteignez un solde et ne payez que le minimum chaque mois, vous payez beaucoup d'intérêts au fil du temps, car votre capital diminue lentement. Si vous remboursez soudainement votre carte de crédit, vous n'avez plus à payer d'intérêts, mais vous ne récupérez pas non plus les intérêts des mois précédents. En effet, l'intérêt couru chaque mois est basé sur votre solde actuel, tout comme votre hypothèque. Les paiements minimums sont calculés différemment, mais les intérêts accumulés chaque mois utilisent essentiellement le même mécanisme.

L'une des façons d'envisager le prêt hypothécaire à taux fixe typique est de pouvoir calculer le solde à la fin du mois. Ajoutez un mois d'intérêts (taux multiplié par le solde, puis divisé par 12), puis soustrayez votre paiement. Le capital est alors un peu moins élevé, et il y a un effet boule de neige qui continue à faire baisser le capital chaque mois.

Même si certains pourraient s'opposer à mon utilisation du terme “capital composé”, un remboursement anticipé a cet effet. Par exemple, vous avez un prêt hypothécaire de 5 % et vous payez 100 $ de capital supplémentaire. Si vous n'avez rien fait d'autre, 5 % composés sur 28 ans, c'est environ 4X. Donc, si vous faites cela au début, cela réduira le dernier paiement d'environ 400 $. Il existe évidemment des calculatrices et des tableurs qui peuvent donner les chiffres exacts.

Je ne connais pas les règles pour les prêts automobiles, mais on s'attendrait en fait à ce qu'elles fonctionnent de manière similaire, et non, vous n'êtes pas fou de vous attendre à cela. Bien au contraire.

Il y a quelques années, j'ai eu un prêt automobile de 5 ans. Je voulais le rembourser par anticipation au bout de 2 ans et j'ai posé cette question au prêteur. Je m'attendais à une réduction des intérêts liés au prêt automobile, car il n'a pas été remboursé sur toute la durée des 5 ans. Ils m'ont dit que j'étais fou et que le solde dû était le montant total du prêt automobile de 5 ans.

On dirait que vous avez soit obtenu un mauvais prêt automobile (c'est-à-dire que vous payez d'abord tous les intérêts avant de rembourser le capital), soit que le prêteur est malhonnête, soit que vous avez été mal compris. La plupart des prêts à la consommation (tant les prêts automobiles que les prêts hypothécaires) réduisent le montant des intérêts que vous payez (et non le pourcentage) au fur et à mesure que vous remboursez le capital. Le montant d'intérêt de chaque paiement est calculé en multipliant le solde dû par le taux d'intérêt périodique (par exemple, si votre prêt est à 12 % d'intérêt annuel, vous paierez 1 % du capital restant chaque mois).

Bien que ce soit la structure de prêt la plus courante, il en existe d'autres qui sont plus complexes et moins conviviales pour le consommateur. Elles sont généralement utilisées lorsque le crédit pose problème et que le prêteur veut s'assurer qu'il perçoit le plus d'intérêts possible au départ et qu'il peut récupérer le capital par une reprise de possession ou une saisie.

On dirait que vous avez obtenu un prêt à intérêts précalculés. Avec ces prêts, le montant des intérêts que vous paieriez si vous payiez pendant la durée du prêt est calculé et ajouté au capital pour obtenir le solde total du prêt. Vous êtes tenu de rembourser la totalité de ce montant, que vous payiez par anticipation ou non. Vous pourriez encore le payer par anticipation juste pour vous débarrasser de ce singe, mais vous n'économiserez peut-être aucun intérêt. Mais vous n'êtes pas cinglé de penser que vous devriez pouvoir économiser sur les intérêts, car c'est ainsi que fonctionnent les prêts normaux.

La prochaine fois que vous aurez besoin d'emprunter de l'argent, assurez-vous de bien comprendre les conditions du prêt (et si ce n'est pas le cas, demandez à quelqu'un d'autre de vous aider). Ou alors, économisez de l'argent et n'empruntez pas d'argent ;)

Alors, prenons un prêt hypothécaire qui permet un remboursement anticipé sans pénalité. Supposons que j'ai un prêt hypothécaire de 30 ans et que je l'ai payé pendant 15 ans. À la 16e année, presque tous les intérêts du prêt sur 30 ans ont été payés à la banque

C'est une mauvaise idée. Pour un prêt sur 30 ans, à la 15e année, environ 2/3 du total des intérêts à payer ont été payés, et le principal est inférieur d'environ 1/3 au montant du prêt initial. Vous pouvez jouer avec des calculateurs d'amortissement qui sont disponibles gratuitement pour voir cela en action.

Si vous deviez rembourser le solde, à ce moment-là, vous éviteriez de payer le 1/3 restant des intérêts.

Considérez un prêt hypothécaire de 100 000 $ sur 30 ans à 4,5 %

Au deuxième mois, le paiement se décompose en 132 $ pour le principal et 374 $ pour les intérêts. Si, au premier mois, vous aviez 132 $ de plus et les affectiez au capital, vous économiseriez 374 $ en intérêts. C'est un excellent retour sur investissement et c'est pourquoi il est merveilleux de se désendetter le plus rapidement possible.

Le problème, c'est que la plupart des gens peuvent à peine se permettre de payer leur hypothèque lorsqu'elle est neuve, alors regardons la même situation la 15e année. Ici, 271 $ seraient consacrés au principal et 235 $ aux intérêts. Il faudrait donc trouver plus d'argent pour économiser moins d'intérêts. C'est toujours un excellent retour sur investissement, mais moins dramatique.

Si vous comprenez la “magie” des intérêts composés, alors vous pouvez comprendre les prêts. Il s'agit simplement de l'intérêt composé à l'envers. Cela joue contre vous.

Votre raisonnement est malheureusement erroné ; un prêt amortissable (par opposition à un prêt à intérêt unique) rembourse, ou amortit, le capital à chaque paiement. Cela signifie que le montant dû au moment du remboursement anticipé sera toujours inférieur au total emprunté, et c'est aussi la raison pour laquelle certains fournisseurs font payer des frais pour le remboursement anticipé. Les arguments d’“équité” que vous invoquez pour justifier ce malentendu sont donc erronés.

Oubliez les termes. Pensez aux prêts en termes de mois. Pour simplifier les choses, considérons un prêt de 1 000 $ avec 0,3 % d'intérêt par mois.

Month Principal Interest Payment
1 $1000 $3 $102
2 $901 $2.70 $102
3 $801.70 $2.41 $102
4 $702.11 $2.11 $102
5 $602.22 $1.81 $102
6 $502.03 $1.51 $102
7 $401.54 $1.20 $102
8 $300.74 $0.90 $102
9 $199.64 $0.60 $102
10 $98.24 $0.29 $98.53

Cela ressemble à une durée de dix mois, mais il est tout aussi raisonnable d'y penser en termes de mois. Le premier mois, vous avez emprunté 1 000 $ et vous avez accumulé 3 $ d'intérêts. Avec le paiement de 102 $, il vous reste 901 $ que vous empruntez pour un autre mois. Et ainsi de suite.

Le remboursement après cinq paiements serait de 503,54 $ (502,03 $ de capital plus 1,51 $ d'intérêts). Vous économisez 2,99 $ d'intérêts après avoir payé 13,54 $. La raison pour laquelle la plupart des intérêts ont déjà été payés est que vous avez déjà effectué la majeure partie de l'emprunt. Vous avez emprunté 502,03 $ pour six mois et environ 100 $ chacun pour cinq, quatre, trois, deux et un mois. Vous avez donc emprunté environ 4 500 mois (vous avez emprunté 1 000 $ pour le premier mois, 901 $ pour le deuxième mois, etc.) ). Le total pour un prêt de 1 000 $ sur dix mois représente environ 5 500 mois d'emprunt. Vous avez donc fait le 11 septembre de l'emprunt. Il n'est donc pas surprenant que vous ayez payé environ 11 septembre les intérêts.

Si vous avez plutôt fait un prêt de six mois, les paiements ont l'air différents. Disons

Month Principal Interest Payment
1 $1000 $3 $169
2 $834 $2.54 $169
3 $667.54 $2.00 $169
4 $500.54 $1.50 $169
5 $333.04 $1.00 $169
6 $165.00 $0.50 $165.50

Vous empruntez 1 000 $ pour un mois. Puis 834 pour un mois. Et ainsi de suite. En additionnant tout cela, vous obtenez environ 168,50 $ * 21 ou 3538,50 mois d'emprunt. Comme vous n'empruntez qu'environ 7/9 de ce montant, vous devriez payer 7/9 les intérêts. Et si on additionne tout cela, on obtient 10,54 $ d'intérêts, soit environ 7/9 de 13,54 $.

C'est ainsi que je m'attendrais à ce que votre prêt hypothécaire fonctionne aux États-Unis (et je m'attendrais à ce qu'il soit similaire ailleurs). Les prêts hypothécaires sont assez bien encadrés par les réglementations fédérales et étatiques.

Moi aussi, j'ai eu un jour un prêt automobile qui prétendait que le paiement anticipé n'avait pas d'importance. Mais pour me débarrasser du prêt, j'ai fait des paiements supplémentaires. Et ils ont fini par me créditer d'une libération anticipée. En fait, ils m'ont remboursé une partie de mon dernier paiement. J'ai économisé plusieurs centaines de dollars grâce à cette libération anticipée. Peut-être que votre prêt n'a pas fonctionné de la même manière. Peut-être que si. Mais en tout cas, les prêts hypothécaires ne fonctionnent généralement pas comme vous le décrivez.

Les prêts ne portent pas de “solde d'intérêt”. Vous ne pouvez pas rembourser “tous les intérêts”. La seule façon de réduire les intérêts à zéro est de rembourser le prêt.

Sinon, les intérêts dus chaque mois représentent un certain pourcentage du capital restant dû.

Pensez-y du point de vue de la banque : elle a investi une certaine somme d'argent en vous, et elle attend un retour sur cet investissement sous forme d'intérêts. Si, d'une manière ou d'une autre, vous avez payé en 16 ans tous les intérêts que la banque s'attendait à recevoir en 30 ans, vous avez été escroqué.

Il n'y a pas d'intérêts en suspens, en soi. Il n'y a que des intérêts principaux en suspens. Au départ, le principal impayé est simplement le montant initial de votre prêt.

Les deux premières sections traitent des mathématiques nécessaires - juste un peu d'arithmétique.

La seule formule importante

Les intérêts que vous devez sont généralement calculés sur une base mensuelle. La formule intérêt dû est simplement (p*I)/12, où p est le principal dû, I est votre intérêt annuel, et vous divisez par 12 pour passer d'annuel à mensuel.

Qu'arrive-t-il à chaque paiement mensuel ?

Avec un paiement mensuel, retirez les intérêts dus. Ce qu'il vous reste est utilisé pour réduire votre principal impayé. Si votre paiement mensuel réel est inférieur aux intérêts dus, alors vous avez un amortissement négatif où votre principal impayé augmente au lieu de diminuer.

Quel que soit le mode de paiement mensuel (par exemple, paiement anticipé, paiement insuffisant, pas de paiement), il vous suffit d'appliquer les deux calculs ci-dessus et le tour est joué. Les sections ci-dessous abordent en détail ces cas de paiements différents.

Paiements mensuels fixes

Pour un prêt standard à taux fixe de 30 ans, le paiement mensuel est calculé pour rembourser la totalité du prêt en 30 ans. Si vous payez exactement ce montant chaque mois, votre prêt sera remboursé, y compris le principal, en 30 ans. Comme vous l'avez remarqué, la répartition du versement initial comprendra presque tous les intérêts. Bien sûr, il y a un peu de capital dans ce paiement, sinon votre principal impayé ne diminuera pas et vous ne rembourserez jamais le prêt.

Payer moins que les mensualités requises

Si vous payez un montant inférieur à la paiement mensuel , vous prolongez la durée de votre prêt à plus de 30 ans. Le montant inférieur au montant mensuel déterminera la durée de l'extension de votre prêt. Si le montant est un peu moins élevé, vous pouvez prolonger votre prêt jusqu'à 40 ans. Il est possible de prolonger le prêt à la durée que vous souhaitez en payant moins. Mathématiquement, c'est logique, mais légalement, le service des prêts vous dira que vous êtes en rupture de contrat.

Payons un peu moins et voyons ce qui se passe. Si vous payez exactement les intérêts dus = (p*I)/12, vous aurez un prêt à durée infinie où votre principal restant dû sera toujours le même que votre principal initial ou le montant initial de votre prêt.

Si vous payez moins que les intérêts dus, vous devrez en fait plus chaque mois. En d'autres termes, votre principal impayé augmentera chaque mois !! C'est ce qu'on appelle un amortissement négatif. Bien sûr, cela inclut le cas où vous ne payez rien. Vous devrez plus d'argent chaque mois.

Bien sûr, pour la plupart des prêts, vous ne pouvez pas payer moins que les mensualités requises. Si vous le faites, vous ne respectez pas les conditions du prêt.

Payer plus que les mensualités requises (paiement anticipé)

Si vous payez plus que les mensualités requises, vous raccourcissez la durée de votre prêt. Votre principal impayé sera diminué du montant de l'excédent de paiement mensuel requis. Par exemple, si votre mensualité est de 200 $ et que vous avez payé 300 $, 100 $ serviront à réduire votre principal impayé (en plus de la partie des 200 $ utilisée pour rembourser votre principal impayé). Bien entendu, si vous participez à la loterie et que vous payez en trop la totalité du principal restant, vous aurez remboursé la totalité du prêt en une seule fois !

Paiements mensuels variables

Quand vous arrivez à des contrats non standard, un prêt peut être structuré de manière à avoir tout type de paiements mensuels requis. Ils n'ont pas besoin d'être fixes.

Par exemple, il existe des Balloon Loans où vous avez de petits paiements mensuels au début et de gros paiements mensuels l'année dernière.

Le calcul est-il différent ? Pas vraiment - vous appliquez toujours la seule formule importante , intérêts dus = (p*I)/12, sur une base mensuelle. Ensuite, vous répartissez le montant que vous avez payé pour le mois entre les intérêts dus que vous venez de calculer et le principal. Vous appliquez ce montant principal à la réduction de votre principal dû pour le mois suivant.

Que s'est-il passé avec votre prêt automobile de 5 ans ?

En supposant que ce que vous avez comptabilisé est exact, le scénario le plus probable est que vous avez un prêt auto structuré de 5 ans où vos mensualités sont plus petites que le montant mensuel fixe requis pour un prêt de 5 ans, donc même après 2 ans, vous devez autant ou plus qu'au début ! Cela signifie que vous avez d'importants paiements en fin de prêt. Tout cela fait partie du contrat et n'a rien à voir avec votre remboursement anticipé.

Analyse de vos commentaires

Je me trompe peut-être dans mon raisonnement, mais j'ai une question sur le remboursement anticipé d'un prêt. Lorsque vous prenez une hypothèque sur un logement ou un prêt automobile, je crois comprendreque pour les premières années de paiement, vous payez surtout des intérêts.

Correct.

Alors, prenons un prêt hypothécaire qui permet un remboursement anticipé sans pénalité. Si j'ai un prêt hypothécaire de 30 ans et que je l'ai payé pendant 15 ans, à la 16e année, presque tous les intérêts du prêt de 30 ans ont été payés à la banque et je ne paie principalement que le principal pour le reste du prêt.

Incorrect. Cela semble contre-intuitif, mais même la 16e année, environ 53 % de votre paiement mensuel est encore consacré aux intérêts ! Il est difficile de s'en rendre compte, à moins que vous n'essayiez de faire les calculs vous-même dans un tableur.

Si, tout à coup, j'arrive avec une grosse somme d'argent et que je décide de rembourser le prêt hypothécaire la 16e année, mais que la banque a déjà reçu tous les intérêts calculés pour 30 ans, ne devrait-elle pas recalculer les intérêts pour 16 ans et ensuite recalculer ce qui est effectivement dû sur un prêt de 16 ans et non de 30 ans ? Je crois savoir que la banque ne le fait pas. Ce qu'elle fait, c'est vous indiquer le solde dû au titre de l'accord de 30 ans et c'est le montant de votre remboursement.

Votre dernière phrase est correcte. Le montant du remboursement est simplement le principal restant dû plus tout intérêt de (p*I)/12 que vous devez. Dans votre exemple, si vous essayez de rembourser le reste de votre prêt sur 30 ans au cours de la 16e année, vous devrez environ 68 % du montant initial de votre prêt.

Cela semble injuste. Le prêt ne devrait-il pas être recalculé comme un prêt sur 16 ans, ce qu'il est devenu en réalité ?

En fait, vous avez l'équivalent d'un prêt sur 15 ans (30-15=15) à environ 68 % du montant initial de votre prêt. Si vous le refinanciez, c'est exactement ce que vous verriez. En d'autres termes, pour un prêt de 30 ans à 5 % pour 10 000 $, vous avez des mensualités de 53,68 $, ce qui est exactement la même chose qu'un prêt de 15 ans à 5 % pour 6 788,39 $ (votre principal impayé après 15 ans de paiements), qui aurait également des mensualités de 53,68 $.

Il y a quelques années, j'ai eu un prêt automobile de 5 ans. Je voulais le rembourser par anticipation après 2 ans et j'ai posé cette question au prêteur. Je m'attendais à une réduction des intérêts liés au prêt automobile, car il n'a pas été remboursé sur toute la durée des 5 ans. Ils m'ont dit que j'étais fou et que le solde dû était le montant total du prêt automobile de 5 ans. Je ne l'ai pas remboursé par anticipation pour cette raison.

Ce n'est pas la bonne raison pour ne pas rembourser à l'avance. Je suppose que vous avez mal compris les conditions du prêt - regardez la section Paiements mensuels variables ci-dessus pour en discuter.

La meilleure chose à faire avec tous les prêts est de lire attentivement les conditions et de faire les calculs vous-même dans un tableur. Si vous êtes en mesure d'obtenir les flux de trésorerie indiqués dans le contrat, c'est que vous avez compris le prêt.

Pour l'hypothèque, vous confondez la cause et l'effet.

Les prêts comme les hypothèques reposent généralement sur un principe très simple : à un moment donné, l'intérêt facturé à ce moment-là est le produit du montant encore dû et du taux d'intérêt. Ainsi, par exemple, pour un prêt hypothécaire de 100 000 $, à un taux d'intérêt de 5 %, l'intérêt facturé pour la première année serait de 5 000 $. Si vous payez l'intérêt plus 20 000 $ après la première année, les frais d'intérêt seront de 4 000 $ la deuxième année. Ce point de vue est un peu trop simplifié, mais il permet de faire passer l'essentiel.

[En pratique, vous effectuez des paiements tout au long de l'année, de sorte que le solde réel sur lequel les intérêts sont facturés varie. Les différents prêts hypothécaires traiteraient également l'intérêt composé de manière légèrement différente, par exemple l'intérêt pourrait être ajouté au solde du prêt hypothécaire quotidiennement ou mensuellement].

Il est donc naturel que l'intérêt facturé sur un prêt hypothécaire diminue d'année en année à mesure que vous remboursez une partie du prêt. Les prêts hypothécaires sont généralement établis de manière à avoir des paiements constants pendant toute la durée du prêt (un “calendrier d'amortissement”), calculé de manière à ce qu'à la fin de la durée prévue du prêt, vous ayez remboursé la totalité du capital. Le fait que ces calendriers prévoient des paiements d'intérêts plus élevés au début du prêt hypothécaire est un effet direct du fonctionnement des intérêts en général, car c'est à ce moment que vous devez plus d'argent.

Si vous optez pour un prêt hypothécaire de 15 ans, chaque paiement vous obligera à rembourser à chaque fois un capital nettement plus élevé qu'avec un prêt hypothécaire de 30 ans pour le même solde - car avec un prêt hypothécaire de 15 ans, vous devez atteindre 0 après 15 ans, et non 30. Comme vous remboursez le capital plus rapidement, vous payez naturellement moins d'intérêts, même si vous ne faites que comparer les 15 premières années.

Dans votre cas, il s'agit de rembourser le prêt hypothécaire en utilisant les versements sur 30 ans pendant les 15 premières années, puis de rembourser soudainement le capital restant avec une somme forfaitaire. Mais, dans l'ensemble, vous remboursez le capital plus tard que si vous aviez contracté un prêt hypothécaire sur 15 ans au départ. Vous devriez donc payer plus d'intérêts, car ce que vous avez fait n'est pas la même chose que si vous aviez contracté un prêt hypothécaire sur 15 ans.

Vous économiserez encore le reste des intérêts sur les 15 années restantes du terme, à moins qu'il n'y ait des pénalités pour remboursement anticipé.

Pour le prêt automobile, je ne suis pas sûr de ce qui se passe. C'est peut-être la même situation et vous n'avez pas bien compris comment cela a été expliqué. Ou peut-être qu'il s'agit d'un système avec des pénalités de remboursement anticipé importantes, de sorte que vous n'économisez vraiment rien en payant plus tôt.

Vous vous attendez à ce que, si vous remboursez un prêt hypothécaire de 30 ans après 16 ans, vous deviez payer le même montant d'intérêts qu'une personne ayant contracté un prêt hypothécaire de 16 ans pour le même montant et au même taux d'intérêt.

Ce n'est pas correct, et voici pourquoi : la personne ayant un prêt hypothécaire de 16 ans l'a remboursé plus vite que vous. Elle a payé plus chaque mois et le montant de son prêt a diminué plus vite que le vôtre. Au bout de 15 ans, elle avait remboursé beaucoup plus que vous. Vous avez payé un montant forfaitaire après 16 ans, mais à ce stade, l'argent supplémentaire qu'ils avaient payé était entre les mains des banques depuis longtemps. Vous les avez rattrapés à ce moment-là, mais vous étiez resté derrière eux pendant toutes les années précédentes. D'autre part, vous deviez le même montant pour chacune de ces années que la personne qui avait contracté un prêt hypothécaire sur 30 ans et qui n'avait pas remboursé par anticipation. Vous avez donc payé le même montant d'intérêts que cette personne, et non la première.

Si vous aviez pu obtenir à l'avance un prêt où vous avez effectué le même paiement que celui que vous avez fait pendant 16 ans, puis payé le solde en une seule fois, vous auriez alors payé exactement ce que vous avez fait.

Si vous prenez un prêt, vous passez un contrat avec votre prêteur, appelons-le “banque” (même si ce n'est pas une vraie banque). Ce contrat de prêt contient un moyen convenu de rembourser le prêt. Les deux parties se sont entendues sur ces conditions. Toute modification de ces conditions (comme le remboursement anticipé) nécessite le consentement des deux parties. Donc, en général, non, vous ne pouvez pas tout rembourser plus tôt à moins que l'autre partie n'accepte cette modification du contrat.

Considérez-le du point de vue de la banque : Ils veulent gagner de l'argent en percevant les intérêts que vous devez payer lorsque vous remboursez tout doucement et gentiment. C'est leur affaire. Ils prévoient ces revenus attendus, etc.

Donc si, pour une raison quelconque, vous devez rembourser la totalité du prêt restant en une seule fois, vous créez une perte de revenus pour la banque et êtes responsable de ce dommage financier. En allemand, le terme utilisé est “Vorfälligkeitsentschädigung”, ce qui signifie “pénalité de remboursement anticipé” ou “frais d'accélération”. Il suffit de la payer, donc à la fin, vous vous en sortez comme si vous remboursiez le prêt de la manière convenue.

Cependant, de nombreux contrats de prêt contiennent une option de remboursement anticipé à des moments précis, pour des montants et des conditions spécifiques.

Vous semblez penser que vous payez surtout des intérêts la première année en raison de la durée du prêt.

C'est sauter une étape. Vous payez surtout des intérêts la première année parce que votre capital (le montant que vous devez) est le plus élevé la première année. Vous remboursez effectivement une partie de votre capital la première année, ce qui réduit le capital la deuxième année, ce qui réduit à son tour les intérêts dus.

Vos paiements restent les mêmes ; donc le montant que vous payez au principal grimpe au cours de cette deuxième année.

Cela continue année après année, et finalement vous ne devez presque plus d'intérêts, mais vous effectuez les mêmes paiements, de sorte que la quasi-totalité de votre paiement va au principe.

C'est un peu comme les “intérêts composés”, mais c'est une “réduction de principe composée” ; en réduisant votre principe, vous augmentez le taux de réduction.

Comme vous n'avez pas réduit votre capital avant la 16e année, cela n'a aucune incidence sur les intérêts que vous devez au cours des 15 premières années.

Maintenant, pour les chiffres explicites réels. Vous devez 100 000 $ à 3 % d'intérêts. Vous payez votre hypothèque annuellement (c'est plus simple) et vous payez 5000$ par an.

Year Principle Payment Interest Against Principle
0 100,000$ 5,000$ 3,000$ 2,000$
1 98,000$ 5,000$ 2,940$ 2,060$
2 95,940$ 5,000$ 2,878$ 2,122$
3 93,818$ 5,000$ 2,815$ 2,185$
4 91,633$ 5,000$ 2,749$ 2,251$
5 89,382$ 5,000$ 2,681$ 2,319$
6 87,063$ 5,000$ 2,612$ 2,388$
7 84,675$ 5,000$ 2,540$ 2,460$
8 82,215$ 5,000$ 2,466$ 2,534$
9 79,682$ 5,000$ 2,390$ 2,610$
10 77,072$ 5,000$ 2,312$ 2,688$
11 74,384$ 5,000$ 2,232$ 2,768$
12 71,616$ 5,000$ 2,148$ 2,852$
13 68,764$ 5,000$ 2,063$ 2,937$
14 65,827$ 5,000$ 1,975$ 3,025$
15 62,802$ 5,000$ 1,884$ 3,116$
16 59,686$ 5,000$ 1,791$ 3,209$
17 56,477$ 5,000$ 1,694$ 3,306$
18 53,171$ 5,000$ 1,595$ 3,405$
19 49,766$ 5,000$ 1,493$ 3,507$
20 46,259$ 5,000$ 1,388$ 3,612$
21 42,647$ 5,000$ 1,279$ 3,721$
22 38,926$ 5,000$ 1,168$ 3,832$
23 35,094$ 5,000$ 1,053$ 3,947$
24 31,147$ 5,000$ 934$ 4,066$
25 27,081$ 5,000$ 812$ 4,188$
26 22,894$ 5,000$ 687$ 4,313$
27 18,581$ 5,000$ 557$ 4,443$
28 14,138$ 5,000$ 424$ 4,576$
29 9,562$ 5,000$ 287$ 4,713$
30 4,849$ 5,000$ 145$ 4,855$

La première année, vous mettez 3000$ sur les intérêts et 2000$ sur le principal.

A la trentième année, vous avez mis 145$ contre les intérêts et 4855$ contre le principal. parce que votre principal était minuscule, vos intérêts étaient minuscules.

La clé pour comprendre un prêt hypothécaire est d'examiner un tableau d'amortissement . Mettez 100 000, 4,5 % d'intérêt, 30 ans, 360 mensualités et regardez les résultats. Vous devriez obtenir environ 507 versements mensuels de P&I. L'amortissement n'est que la partie du prêt, le dépôt fiduciaire pour les impôts et l'assurance et les paiements supplémentaires pour le PMI sont en sus.

Vous obtiendrez une liste de tous les paiements correspondant aux chiffres que vous avez saisis. Ils ne correspondent pas exactement à ce que vous obtenez réellement dans un prêt hypothécaire, mais ils sont suffisamment proches pour démontrer le fonctionnement de l'amortissement et pour planifier un budget. Pour ces conditions, avec des versements mensuels égaux, vous commencerez à payer 74 % d'intérêt dès le premier versement. Par la suite, ce pourcentage diminue à chaque paiement.

Tout cela est calculé à l'aide des équations de la valeur temporelle de l'argent. https://en.wikipedia.org/wiki/Time_value_of_money . Lisez lentement, comprenez comment les équations fonctionnent, puis regardez la formule de répétition du paiement et de la valeur actuelle. Celle-ci est utilisée pour trouver le paiement mensuel.

Vous pouvez valider que la formule fonctionne en utilisant leur réponse et en faisant une feuille de calcul qui comporte ces colonnes : Solde précédent, paiement, intérêts, nouveau solde. Chaque ligne représente un mois. Calculer les intérêts comme le solde précédent * AVR/12. Calculer le nouveau solde comme le solde précédent moins le paiement plus les intérêts.

Passez en revue tout cela pour un prêt d'un an et vous comprendrez beaucoup mieux.