Après avoir atteint 80 % de VL, mon prêteur hypothécaire refuse de supprimer le PMI. Y a-t-il un recours ?

Voici quelques bonnes informations : http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/private-mortgage-insurance-pmi-30108.html

La loi prévoit que vous pouvez demander l'annulation de votre PMI lorsque vous avez remboursé votre prêt hypothécaire à hauteur de 80 %, si vous avez de bons antécédents en matière de paiement et de respect des conditions de votre prêt hypothécaire, si vous faites une demande écrite et si vous montrez que la valeur du bien n'a pas diminué et que vous ne l'avez pas grevé de privilèges (comme une deuxième hypothèque). Si vous remplissez toutes ces conditions, le prêteur doit accéder à votre demande de résiliation du PMI. http://www.federalreserve.gov/boarddocs/caletters/2004/0405/CA04-5Attach1.pdf

Un emprunteur a de bons antécédents de paiement si l'emprunteur : (1) n'a pas effectué un paiement en retard de 60 jours ou plus au cours des 12 premiers mois des 2 dernières années avant la date d'annulation ou la date à laquelle l'emprunteur demande l'annulation, si celle-ci est postérieure ; ou (2) n'a pas effectué un paiement en retard de 30 jours ou plus au cours des 12 mois avant la date d'annulation ou la date à laquelle l'emprunteur demande l'annulation, si celle-ci est postérieure.

(d'après ce que j'ai lu, puisque vous n'avez pas eu de retard de paiement, vous avez un bon historique de paiement)

Si l'emprunteur refuse toujours, vous avez besoin d'un avocat et vous en avez besoin le plus rapidement possible - ne remettez pas du tout à plus tard. Un bon avocat spécialisé dans la propriété résidentielle connaîtra la loi, saura comment y remédier et s'assurera qu'aucune partie de votre argent n'est gaspillée.

Voici ce que le Bureau de protection financière des consommateurs a à dire sur le sujet (j'ai mis l'accent sur quelques mots clés ici et là). Le lien est tiré du premier commentaire sur la question qui a été écrit par le modérateur JohnFx,

Demande d'annulation du PMI La loi sur la protection des propriétaires vous donne le droit de demander à votre prêteur d'annuler le PMI lorsque vous avez atteint la date à laquelle le solde du capital de votre prêt hypothécaire est prévu pour tomber à 80 % de la valeur initiale de votre maison. Cette date doit vous avoir été communiquée par écrit sur un formulaire de divulgation du PMI lorsque vous avez reçu votre prêt hypothécaire. Si vous ne trouvez pas le formulaire de divulgation, contactez votre prêteur.

Vous pouvez également faire cette demande plus tôt si vous avez effectué des paiements supplémentaires pour réduire le solde du capital de votre prêt hypothécaire à 80 % de la valeur initiale de votre maison.

Il y a d'autres critères importants que vous devez remplir si vous voulez annuler le PMI sur votre prêt :

• Votre demande doit être faite par écrit.
• Vous devez avoir un bon historique de paiement et être à jour dans vos paiements.
• Votre prêteur peut vous demander de certifier qu'il n'y a pas de privilège de rang inférieur (comme une deuxième hypothèque) sur votre maison.
• Votre prêteur ** peut également vous demander de fournir des preuves (par exemple, une évaluation) que la valeur de votre propriété n'a pas baissé en dessous de la valeur de la maison lorsque vous l'avez achetée pour la première fois**.

Si vous remplissez ces conditions, votre prestataire doit généralement annuler votre PMI lorsque vous le demandez.

Résiliation automatique du PMI Même si vous ne demandez pas à votre prêteur d'annuler le PMI, votre prêteur doit quand même résilier le PMI à la date où votre solde principal est prévu pour atteindre 78 pour cent de la valeur initiale de votre maison. Vous devez également être à jour dans vos paiements à la date d'annulation prévue. Sinon, le PMI ne prendra fin que peu de temps après la mise à jour de vos paiements.

Il est à noter qu'une demande de résiliation est différente d'une demande d'annulation. Votre prêteur doit résilier le PMI même si le solde du principal de votre prêt n'a pas atteint 78 % de la valeur initiale de votre maison - par exemple, parce que la valeur de votre maison a baissé.

Réponse originale

Vous pouvez demander la suppression du PMI dès que votre ratio LTV atteint 80 % selon le plan d'amortissement et le prêteur doit accéder à la demande à condition que votre compte soit en règle, c'est-à-dire que vous n'ayez pas manqué de paiements ou effectué des paiements en retard et que votre LTV soit effectivement_ de 80 % selon le plan d'amortissement (qui utilise la valeur estimée initiale de la maison). Vous pouvez demander la suppression du PMI si votre ratio VL atteint 80 % avant la date prévue parce que vous avez effectué des paiements supplémentaires, etc., mais le prêteur n'est pas tenu d'accéder à cette demande sans autre formalité ; il peut vous demander de payer une évaluation pour s'assurer que la valeur de la maison n'a pas diminué entre-temps et que vous êtes donc effectivement à 80 % de VL, et il peut refuser la demande si vous refusez de payer l'évaluation ou si l'évaluation montre que la valeur de la maison a diminué et que vous n'êtes donc pas effectivement à 80 % de VL selon la nouvelle valeur estimée. Lorsque votre ratio LTV atteint 78 % (valeur selon l'évaluation initiale), le prêteur est tenu de supprimer le PMI même si vous ne l'avez pas encore demandé. Certains prêteurs peuvent être plus oublieux que d'autres de cette question.

Paul, je suis d'accord avec JBarker ; le fait que 12 mois soit mentionné dans la règle donne au prêteur une porte de sortie. Ils font valoir que de bons antécédents de paiement sont légalement définis comme étant sur une période minimale de 12 mois. Après tout, qui peut dire que vous ne serez pas en défaut de paiement entre le 8e et le 12e mois ? Je dirais qu'il faut attendre que la première année soit écoulée avant de leur envoyer une demande écrite par courrier certifié (ne vous fiez même pas aux fax). La plupart des consultations initiales sont gratuites et il se peut qu'il n'ait qu'à envoyer une lettre d'avertissement. Enfin, si rien de tout cela ne fonctionne et que les taux d'intérêt en vigueur ne sont pas trop élevés, vous devriez peut-être vous adresser à un autre prêteur. De toute façon, ils ont l'air de connards pour avoir évité vos appels. Bonne chance.

D'après mon expérience, si vous ne disposez pas de documents juridiques appropriés (une évaluation) montrant que vous êtes en dessous de 80 % de VLT, vous serez coincé avec le PMI.

Dans mon État, les taxes d'État sont basées sur l'évaluation des évaluateurs des taxes du comté, qui est généralement d'environ 80 % de la valeur du marché, et ne tient pas compte des conditions du marché. Les prêteurs adorent ressortir la valeur fiscale (dossier public) et prétendent : “Selon l'évaluation du comté (qu'ils prennent pour un professionnel du domaine), la valeur de votre propriété est de (X $) et celle de votre prêt de (X $), donc votre VLT de (X $). Cette approche est une pratique généralement acceptée dans le domaine et le prêteur gagnera cette bataille juridique devant le tribunal à chaque fois. Je suis convaincu qu'ils sont tous de mèche, mais c'est une autre histoire après

Il y a deux façons de contourner ce problème : 1- obtenir une évaluation, qu'ils accepteront à sa valeur nominale. Il vous en coûtera 400 dollars d'avance, donc il y a un certain risque si vous obtenez un évaluateur qui favorise une valeur inférieure. Votre prêteur peut également exiger qu'il choisisse l'évaluateur (le mien l'a fait), ce qui semble être une erreur - et c'est probablement le cas, mais j'ai eu de la chance et mon PMI a été abandonné. Vérifiez auprès de votre prêteur ce qu'il exige avant de vous lancer dans une évaluation par vous-même.

La route 2 est tout aussi risquée, mais elle a un coût initial moins élevé. Vous pouvez demander à l'expert fiscal d'augmenter votre valeur imposable pour refléter la valeur réelle du marché. Comme le prêteur accepte son évaluation en tant que professionnel, il abandonnera votre PMI si la valeur est augmentée pour refléter plus de 20 % d'équité. L'évaluateur peut être ou non réceptif à une augmentation de votre valeur fiscale, et même en supposant qu'il le soit, il y a certaines choses à savoir. Si votre valeur fiscale augmente, vos impôts augmenteront également et resteront élevés au fil du temps. Ainsi, si vous êtes dans un état où les impôts fonciers sont élevés, vous paierez les 400 dollars que vous avez économisés, et plus, en très peu de temps. Il se peut que vos voisins ne voient pas d'un bon œil votre valeur plus élevée, car l'évaluateur peut juger bon d'augmenter les impôts dans le quartier, étant donné que vous l'avez alerté du fait que votre propriété était sous-évaluée.

Vous pouvez également choisir de poursuivre l'affaire légalement, mais à moins que vous ne vous engagiez dans une action collective, ou que vous ne fassiez appel à un avocat qui soit prêt à travailler bénévolement, vous dépenserez 400 dollars avant même de savoir si vous avez une affaire.

Bonne chance