Hypothèque de 15 ans contre 30 ans remboursée en 15 ans

Vos calculs sont corrects si vous utilisez le même taux hypothécaire pour les hypothèques de 15 et 30 ans. Toutefois, en général, lorsque vous demandez un prêt hypothécaire de 15 ans, le taux d'intérêt est nettement inférieur au taux de 30 ans . Le taux est plus bas pour un certain nombre de raisons, mais il y a surtout moins de risques pour la banque dans le cas d'un plan de remboursement sur 15 ans.

“Pourquoi quelqu'un obtiendrait-il une peine de 15 ans au lieu de simplement rembourser une peine de 30 ans en 15 ans ?

Parce que le taux n'est pas le même. Jamais je n'ai vu ça en 30 ans de taux de suivi. J'ai vu que la différence de taux allait de 0,25 % à 0,75 %. (En mars 15, le taux moyen dans ma région est de 30 ans 3,75 % / 15 ans 3,00 %) Pour un prêt de 150 000 $, le paiement sur 15 ans est de 1036 $, et le paiement sur 30 ans (à un taux plus élevé) est de 1091 $. Cette différence de 55 $ peut être considérée comme une "prime de flexibilité”, car elle offre la possibilité de payer les 695 $ réels pendant toute période où l'argent est nécessaire ailleurs.

Si le taux était le même, je prendrais les 30, et comme je ne peux pas dire “investir la différence”, je dirais de payer à un rythme qui va jusqu'à 15, à moins que vous n'ayez une situation de trésorerie. Un conjoint sans emploi. Une situation d'urgence que vous avez financée avec un prêt à taux d'intérêt élevé, etc. Le conseil d'avoir un fonds d'urgence est excellent jusqu'à ce que, pour une raison quelconque, il n'y en ait plus assez.

Sur une note plus personnelle, j'ai choisi l'hypothèque de 15 ans pour notre dernier refinancement. J'approchais de la cinquantaine à l'époque, et il semblait prudent de viser une retraite sans hypothèque.

Si le taux d'intérêt des deux prêts hypothécaires est le même, alors oui, vous finirez par payer le même montant d'intérêts si les deux sont remboursés en 15 ans.

Cependant, dans la pratique, un prêt hypothécaire de 15 ans aura presque toujours un taux d'intérêt bien inférieur à celui d'un prêt de 30 ans.

De plus, si vous envisagez de contracter un prêt hypothécaire sur 30 ans dans l'intention de le rembourser par anticipation, assurez-vous qu'il n'y a pas de pénalité pour paiement anticipé ; il s'agit d'une pénalité que la banque vous facturera si vous remboursez le prêt par anticipation.

Oui, le coût de remboursement d'une hypothèque “15 ans en 15 ans” est le même que celui d'une hypothèque “30 ans en 15 ans”. Après tout, la période d'amortissement de 30 ans n'est utilisée par le prêteur que pour calculer le paiement mensuel qu'il attend, alors qu'à son insu, vous utilisez une période d'amortissement de 15 ans et le même taux pour calculer les paiements que vous effectuerez réellement.

Un facteur : Pouvez-vous effectuer des paiements supplémentaires au niveau que vous souhaitez, sans encourir de pénalités de la part du prêteur ? La plupart des prêts hypothécaires ont des limites de remboursement anticipé. Après tout, il voit ses 30 années de liquidités bien stables se réduire soudainement. Il doit sortir et trouver quelqu'un d'autre à qui prêter les paiements inattendus…

EDIT : Les hypothèques fermées, avec des frais de remboursement anticipé, sont la norme ici au Canada ; les hypothèques ouvertes prédominent aux États-Unis http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/nero/jufa/jufa_018.cfm

Toutes les réponses données jusqu'à présent sont correctes, mais plutôt étroites.

Lorsque vous achetez un prêt hypothécaire sur 30 ans, vous achetez le droit de rembourser la dette en 30 ans. Ce que vous payez dépend du taux d'intérêt et du temps qu'il vous faut pour le rembourser (ainsi que du capital et des points, etc.).

Au moment où vous achetez ce droit, le prêteur hypothécaire vous le vend, et il vous fait généralement payer quelque chose, généralement un taux plus élevé. Après tout, c'est lui, et non vous, qui sera exposé au risque de taux d'intérêt pendant 30 ans.

Cependant, si une banque a un anévrisme et est prête à vous accorder un prêt sur 30 ans au même prix ou à un taux inférieur à celui que toute autre banque est prête à vous accorder pour un prêt sur 15 ans, hé, flexibilité libre. Autant l'accepter. Si vous voulez rembourser le prêt en 15 ans, ou en 10 ou 20 ans, vous pouvez le faire.

Outre la raison évoquée dans @rhaskett’s answer , il est important de considérer que le fait de rembourser un prêt hypothécaire sur 30 ans comme s'il s'agissait d'un prêt sur 15 ans est beaucoup plus incommode que le simple paiement des versements réguliers d'un prêt sur 15 ans. Lorsque vous payez un supplément sur votre prêt hypothécaire, certains prêteurs ne savent pas quoi faire de ce paiement supplémentaire et il faut leur dire explicitement que ce supplément doit être appliqué au capital. Vous devrez peut-être le faire chaque mois pour chaque paiement. En outre, certains prêteurs ne vous permettent pas d'établir un paiement automatique supérieur au montant du prêt hypothécaire. Vous devrez donc peut-être soumettre explicitement votre paiement avec des instructions pour le prêteur chaque mois, puis faire un suivi chaque mois pour vous assurer que votre paiement a été crédité correctement. Certains prêteurs sont meilleurs que d'autres pour ce genre de choses, et vous ne saurez pas vraiment à quel point votre prêteur sera embêté tant que vous n'aurez pas commencé à effectuer vos paiements.

Si vous avez l'intention de le rembourser en 15 ans, il vous suffit d'obtenir le prêt hypothécaire de 15 ans.

Considérez le “coût d'opportunité” du remboursement supplémentaire d'un prêt sur 15 ans. Si vous devez de l'argent à 30 % par an et à 4 % par an, il est évident que le prêt à 30 % est remboursé en premier. Considérez également que si l'hypothèque n'est pas déductible fiscalement et que vous payez des impôts sur le revenu, vous ne payez pas d'impôts sur l'argent que vous “économisez”. (c'est-à-dire qu'à l'extrême, 1 dollar économisé est 2 dollars gagnés).

La clé, c'est l'anticipation. Si vous payez l'université de quelqu'un maintenant, vous voudriez alors payer à partir d'un plan d'éducation pour lequel les contributions sont déductibles d'impôt, argent dedans, argent dehors.

Dans mon pays, la plupart des prêts hypothécaires, qu'ils soient de 15, 25 ou 30 ans, ont tendance à durer de 6 à 8 ans pour le prêteur. Les gens déménagent, se retournent ou se refinancent.

Je prendrais le 15 pour le taux d'intérêt mais seulement si je pouvais maintenir les paiements sans difficultés. Peut-être une maison plus modeste ?

Si vous ne pouvez pas vous permettre des remboursements plus élevés, vous naviguez probablement un peu trop près du vent de toute façon.

Une autre chose à considérer est que les avantages fiscaux peuvent être modifiés d'un simple coup de crayon, mais vous devrez peut-être quand même faire face aux remboursements.

D'autres personnes ont insisté sur le fait que vous obtiendrez un meilleur taux sur un prêt hypothécaire de 15 ans, généralement inférieur d'environ 1,25 %. Ce taux plus bas rend l'hypothèque de 15 ans plus sage financièrement que le remboursement d'une hypothèque de 30 ans en 15 ans.

Alors optez pour la durée de 15 ans si vos revenus sont stables, vous ne perdrez jamais votre emploi, vos appareils électroménagers ne se cassent jamais, vos véhicules n'ont jamais besoin de grosses réparations, les tuyaux de votre maison n'éclatent jamais, vous et votre conjoint ne tombez jamais malades et vous n'avez pas d'enfants. Ou si vous avez des enfants, il se trouve qu'ils ont une bonne vue, des dents droites, qu'ils n'ont pas d'aspirations pour l'université, qu'ils ne pratiquent pas de sports coûteux et qu'ils ne demanderont jamais d'aide pour payer le loyer lorsqu'ils seront plus âgés et qu'ils déménageront.

Mais si l'une de ces possibilités est probable, l'hypothèque de 30 ans vous donnera une certaine souplesse pour couvrir les manques de liquidités à court terme en revenant à votre paiement normal de 30 ans pendant un mois ou deux. Mais les plus avisés sur le plan financier peuvent s'y opposer, car vous êtes censé avoir suffisamment de liquidités en réserve pour couvrir ce genre de choses, et c'est un bon conseil. Mais combien de personnes ont du mal à maintenir ces réserves lorsqu'elles achètent une nouvelle maison ?

Envisagez de mettre en place un tableur et de calculer la différence de coût des intérêts entre les deux stratégies. Combien vous coûtera de plus l'hypothèque de 30 ans en intérêts si vous la remboursez en 15 ans ? Ce montant équivaut au coût d'une police d'assurance pour faire face à un manque de liquidités occasionnel. Voulez-vous payer des milliers d'euros d'intérêts supplémentaires pour cette assurance ? (c'est une assurance assez coûteuse)

Une stratégie consisterait à opter pour les 30 ans maintenant, à effectuer les versements supplémentaires sur le capital pour vous permettre de respecter un calendrier de 15 ans, à voir comment la vie se déroule et à refinancer un prêt hypothécaire de 15 ans après quelques années si tout va bien et si vos réserves de liquidités sont solides. Malheureusement, les taux sont susceptibles d'augmenter au cours des deux prochaines années, ce qui rend cette stratégie moins attrayante. Dans la mesure du possible, optez pour une durée de 15 ans afin de conserver des taux proches de leur niveau historique. Envisagez d'acheter moins de maisons ou de revenir à la période de 30 ans si vous craignez que vos réserves de liquidités ne soient pas en mesure de faire face aux petites surprises de la vie.

En fait, le paiement supplémentaire est prélevé sur la partie arrière de l'hypothèque. Donc, techniquement, l'hypothèque n'est réduite que d'un mois. Cependant, les banques recalculent toujours le tableau d'amortissement lorsque le dernier paiement est effectué ou qu'un montant de remboursement est demandé. Il y a une différence entre les deux situations, mais il s'agit d'un montant mineur. La note de 30 ans offre une flexibilité que la note de 15 ans n'offre pas. Choisissez en un, économisez de l'argent - 15 ans, obtenez la flexibilité - 30 ans.

Pourquoi personne ne veut-il répondre à la question initiale ?

La question ne portait pas sur le coût d'opportunité, la flexibilité ou les dépenses familiales. Il n'y a pas de bonnes réponses à ces questions, qui dépendent toutes des circonstances individuelles.

Je crois que la réponse à la question de savoir si le remboursement d'un prêt hypothécaire de 30 ans en 15 ans coûterait le même montant qu'un prêt hypothécaire de 15 ans au même taux d'intérêt est oui, mais UNIQUEMENT si vous le remboursez selon le même calendrier que votre supposé 15 ans. En réalité, la réponse est NON pour deux raisons : le calendrier d'amortissement et le fait que le taux d'intérêt sur 30 ans sera toujours plus élevé que celui sur 15 ans.

De la façon dont les prêts hypothécaires sont amortis, les intérêts sont payés en premier, essentiellement. Pour la plupart des gens, la majeure partie du paiement mensuel est constituée d'intérêts pendant la première moitié de la durée du prêt. C'est une bonne chose pour la plupart des gens car, en réalité, la plupart des prêts hypothécaires ne durent que quelques années, après quoi les gens se refinancent ou déménagent et, pendant ces deux premières années, la majorité des frais de logement (intérêts) sont déductibles des impôts. On peut se demander s'il est sage de perpétuer cela toute sa vie… mais c'est la réalité de la plupart des hypothèques.

Donc, à moins de rembourser vos 30 ans selon le même calendrier d'amortissement que vos 15 ans théoriques, vous paierez plus d'intérêts. Une stratégie courante consiste à payer un versement mensuel supplémentaire (ou plus) chaque année. Le temps que vous réduisiez ainsi votre capital, vous aurez déjà payé beaucoup plus d'intérêts que sur une période de 15 ans. Et, en réalité, si vous pouvez vous permettre de rembourser une grande partie du capital pendant la première ou les deux premières années de votre prêt hypothécaire, vous auriez probablement dû emprunter moins d'argent au départ.

En théorie, SI les taux étaient les mêmes (ils ne le sont pas) et SI vous avez remboursé les 30 chaque mois de la même manière que vous auriez remboursé un 15 (vous ne le ferez pas), vous finirez par payer le même montant. Vous devez décider si la flexibilité vaut plus pour vous que les économies réalisées.

Par exemple : un prêt hypothécaire de 300 000 euros à 3,5 % aura un paiement mensuel de ~2150 $ pour une période de 15 ans et de ~1350 $ pour une période de 30 ans, les deux commencent avec ~875 $/mois d'intérêts (qui diminuent progressivement avec le temps).

Ce que je pense que la plupart des gens sous-évaluent, c'est la liberté et la tranquillité d'esprit qui accompagnent un logement payé ou presque payé… et 15 ans, c'est beaucoup plus tangible que 30, et en plus, c'est beaucoup moins cher dans l'ensemble.

Si vous pouvez vous permettre un prêt hypothécaire de 15 ans sans trop grever votre budget, c'est certainement la meilleure option pour votre sécurité financière.

Et faites attention aux conseils sur les coûts d'opportunité des fonds indiciels. En moyenne, c'est peut-être une bonne idée si l'on considère le très long terme, historiquement, mais beaucoup de gens obtiennent des rendements inférieurs à la moyenne en fonction du moment où ils achètent et de ce que fait le marché à court terme. Il n'y a aucune certitude quant aux rendements que vous obtiendrez sur le marché boursier, mais si vous avez un prêt hypothécaire sur 30 ans, il y a beaucoup de certitude quant à ce que vous devrez chaque mois pendant les 30 prochaines années. Différentes combinaisons d'investissements sont judicieuses pour différentes personnes, et la plupart d'entre elles seraient bien avisées d'obtenir une certaine exposition au marché boursier pour ses rendements et sa liquidité. Toutefois, si l'objectif d'une personne est d'emprunter plus d'argent pour sa maison afin d'investir plus d'argent en bourse pour sa retraite, elle serait en fait mieux servie en atteignant la sécurité et l'indépendance 15 ans plus tôt.