2014-09-11 17:51:16 +0000 2014-09-11 17:51:16 +0000
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Prêt à la construction d'une nouvelle maison en remplacement d'une maison existante hypothéquée ?

Supposons que j'achète une maison avec un prêt hypothécaire ordinaire de trente ans, en ayant l'intention de rénover lentement la maison et d'y vivre longtemps (dix ans au moins). Cinq ans après le début de l'hypothèque, je décide de construire une nouvelle maison, mais j'aimerais rester à la même adresse. En d'autres termes, je veux faire démolir l'ancienne maison et construire une nouvelle maison sur le terrain maintenant vide (pendant que je vis dans une location), puis revenir dans la nouvelle maison et y vivre indéfiniment.

La nouvelle maison sera plus grande et meilleure que l'ancienne, donc une fois que ce sera fait, le bien immobilier dans son ensemble (terrain plus améliorations) vaudra beaucoup plus que le montant du prêt initial.

Existe-t-il un produit de prêt qui couvre ce genre de processus ? Puis-je contracter un prêt à la construction pour financer le nouveau bâtiment, puis le transformer en une hypothèque classique, comme le font les personnes qui construisent des maisons sur des terrains non bâtis ? Qu'advient-il de mon ancienne hypothèque lorsque je fais cela ?

Je soupçonne que le créancier hypothécaire ne veut peut-être pas que je détruise l'ancienne maison puisque cela réduit la valeur de la propriété (au moins temporairement) à la valeur du terrain brut, mais quelle autre option y a-t-il ? Que font les personnes qui veulent acheter une vieille maison pour l'emplacement, mais qui ont l'intention dès le départ de la démolir et de construire une nouvelle maison ? Cela ne peut-il se faire qu'avec une mise de fonds initiale importante ?
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2014-09-11 18:30:30 +0000

Supposons donc quelques valeurs pour mieux expliquer cela. Pour simplifier, toutes ces valeurs sont exprimées en milliers :

  • Valeur du lot : 50 $
  • Valeur actuelle de la maison : 200 $
  • Valeur marchande totale actuelle : 250 $
  • Montant actuel du prêt : 150 $
  • Valeur nette actuelle : 100 $
  • Valeur de la nouvelle maison : 300 $
  • Valeur marchande totale de la nouvelle maison : 350 $
  • Montant du nouveau prêt : 450 $
  • Nouvelle valeur nette si aucun apport en espèces : **-Dans cet exemple, vous allez donc détruire une valeur de 250 $, rembourser le prêt existant de 150 $ et devoir investir 300 $ pour construire la nouvelle maison, et cet exemple n'a pas suffisamment de fonds propres pour couvrir ce montant. En général, vous ne pouvez pas obtenir un prêt d'un montant beaucoup plus élevé que la valeur (prévue) de la propriété.

En gros, vous devez obtenir un prêt à la construction pour couvrir le remboursement du prêt existant plus tout ce que vous voulez dépenser pour payer la nouvelle maison moins tout ce que vous prévoyez d'apporter à partir de votre épargne. Ce nouveau prêt devra être inférieur à la nouvelle valeur totale du marché. La seule façon d'y parvenir est que vous apportiez des liquidités importantes à la clôture, ou que vous deviez moins que la valeur du lot de la propriété actuelle.

Notez qu'il s'agit en fait d'une simplification. Vous pouvez dépenser moins pour construire une maison que ce qu'elle vaut lorsque vous en avez terminé, etc., mais c'est la façon fondamentale dont cela fonctionnerait - ou NE fonctionnerait PAS dans la plupart des cas.
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2014-09-11 18:55:50 +0000

La maison existante a probablement une certaine valeur. Si vous démolissez la maison existante, vous détruisez cette valeur.

Si la valeur de la nouvelle maison est nettement supérieure à celle de l'ancienne, comme si vous parliez de remplacer une petite maison ancienne délabrée d'une valeur de 50 000 $ par un grand manoir neuf d'une valeur de 10 000 000 $, alors la valeur de la vieille maison détruite pourrait bien se perdre dans les erreurs d'arrondi à toutes fins utiles.

Mais sinon, je ne vois pas comment vous pourriez faire cela sans apporter à la table de négociation une somme d'argent pratiquement égale à ce que vous devez encore sur l'ancienne maison.

La nouvelle maison vaut probablement plus que l'ancienne, donc la valeur de la propriété quand vous aurez fini sera plus élevée qu'avant. Mais la valeur de la propriété sera-t-elle supérieure à celle de l'ancienne hypothèque plus celle de la nouvelle ? À moins que l'ancienne hypothèque n'ait été presque remboursée ou que vous n'apportiez un tas d'argent liquide, la réponse est presque certainement “non”.

Notez que du point de vue du créancier hypothécaire, vous ne réduisez pas “temporairement” la valeur de la propriété. Vous la réduisez de façon permanente. La banque qui accorde le nouveau prêt aura un droit de gage sur la nouvelle maison. Je ne sais pas ce que la loi dit à ce sujet, mais vous devrez soit a) détruire délibérément les biens sur lesquels quelqu'un d'autre a un droit de gage tout en ne lui accordant aucune compensation, soit b) donner à deux banques un droit de gage sur le même bien. Je ne pense pas que l'une ou l'autre de ces options soit légale.

Normalement, lorsque les gens démolissent un bâtiment pour en construire un nouveau, c'est parce que la valeur de l'ancien bâtiment est si faible qu'elle est négligeable par rapport à celle du nouveau. Soit l'ancien bâtiment est délabré et sa remise en état est plus coûteuse que sa démolition et la construction d'un nouveau bâtiment, soit il y a au moins un avantage - réel ou perçu - pour le nouveau bâtiment qui fait que cela en vaut la peine.
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