Quels sont les capitaux propres dont je disposerais en cas de vente anticipée d'un prêt hypothécaire ?

Quatre ans après le début du prêt, voici un tableau indiquant le montant du capital que vous pourriez rembourser en supposant un amortissement sur 30 ans avec un taux d'intérêt fixe et un paiement mensuel.

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Le montant des intérêts payés chaque mois peut être facilement calculé en multipliant le taux d'intérêt (ajusté au niveau mensuel) par le capital restant.

Ainsi, par exemple, à 6 %, le premier paiement comprendra (0,06/12)*80000 = 400 $ d'intérêts. Le paiement total peut être calculé à l'aide d'un tableur pour atteindre 479,64 $, ce qui signifie que vous rembourserez 79,64 $ sur le capital lors du premier paiement.

L'équité est constituée par le montant du capital que vous remboursez plus toute plus-value - les coûts de l'investissement.

À moins que vous n'ayez un prêt à intérêt unique, vous rembourserez une partie du capital dès le départ, mais ce sera une très petite partie au début et elle augmentera au fil du temps et vous rembourserez de plus en plus le capital.

Si vous vendez au même prix que celui auquel vous avez acheté au bout de 4 ans, il est probable que vous ayez moins que vos 20 000 $ initiaux, car les coûts d'achat et de vente seraient probablement supérieurs à tout capital que vous avez pu constituer en remboursant une partie du principal.

J'ai entendu dire que pendant les premières années, je ne rembourserai que les intérêts de l'hypothèque, et non le capital

Des hypothèques à intérêt seulement pourraient vous être proposées, mais sinon ce n'est pas correct.

Pour un prêt hypothécaire à remboursement, le prêteur calcule (sur la base de l'hypothèse contrefactuelle que le taux d'intérêt ne changera pas pendant la durée du prêt) combien vous devez payer chaque mois pour garantir que le capital sera remboursé à zéro après la période d'amortissement convenue. Ainsi, le premier mois, le capital est de 80 000 dollars, les intérêts représentent une fraction de ce montant, que j'appellerai X. Vous payez votre mensualité, Y, et Y-X est déduit du capital.

Au cours du deuxième mois, l'intérêt est une fraction non pas de 80 000 $, mais de 80 000 $ + X - Y. Donc, au cours du deuxième mois, l'intérêt est légèrement inférieur à X, mais votre paiement mensuel est toujours Y. Ainsi, au cours du deuxième mois, le principal est réduit d'un peu plus que Y-X, et ainsi de suite. Enfin, au cours du dernier mois du prêt, vous remboursez 100 % du capital restant.

Un prêt hypothécaire à intérêt unique est simplement un prêt pour lequel (en accord avec le prêteur) Y = X. C'est-à-dire que les paiements mensuels ne remboursent pas le capital, jamais. À la fin de l'hypothèque, vous devez trouver le montant total prêté, car vous devez toujours à la banque le montant total.

Si vous mettez fin à un prêt hypothécaire par anticipation, le prêteur utilise ce système de frais d'intérêt mensuels réguliers et de versements mensuels réguliers pour calculer le capital restant. Il ajoutera ensuite les frais administratifs ou les pénalités pour remboursement anticipé au capital calculé.

Chaque fois que le taux d'intérêt change (ou que le prêt hypothécaire change), votre mensualité est recalculée pour atteindre la date de remboursement prévue, et la banque vous indique votre nouveau versement.

Pour des raisons mathématiques, et notamment en raison des effets des intérêts composés, il s'avère que si l'hypothèque est amortie sur une longue période, vous ne remboursez pas beaucoup au cours des 5 premières années. Vous remboursez bien quelque chose, mais c'est suffisamment peu pour que les gens disent, à titre d'approximation, que les premières années, vous “ne remboursez pas le capital”. soakley montre quelques exemples chiffrés, cela dépend du taux d'intérêt et de la période de remboursement.

Donc, si il était vraiment vrai que vous ne remboursez les intérêts que pendant les 5 premières années (par exemple si l'hypothèque que vous choisissez de prendre est une hypothèque à intérêt unique), alors au bout de 5 ans, votre valeur nette dans la maison serait la valeur de la maison moins les 80 000 $ que vous devez encore à la banque. D'un autre point de vue, votre valeur nette correspond à votre versement initial de 20 000 $ plus toute augmentation de la valeur de la maison (ou moins toute diminution, selon le cas). En supposant que la valeur de votre maison ne change pas : un actif de 100 000 $ moins une dette de 80 000 $ équivaut à 20 000 $ de fonds propres.

Cependant, si vous avez un prêt hypothécaire à remboursement échelonné, vous rembourserez en fait un petit montant au cours des 5 premières années et votre valeur nette sera donc supérieure à 20 000 $ en supposant que la valeur de la maison ne change pas.

Notez également qu'il n'est pas question de “parts” dans la valeur de la maison. Les gens disent que la banque possède 80 % de leur maison, mais ce n'est pas vrai (sauf dans des cas moins courants comme les prêts hypothécaires islamiques). Vous serez propriétaire à 100 % de la maison et devrez 80 000 dollars à la banque (moins ce que vous avez versé). C'est pourquoi toute l'augmentation ou la diminution de la valeur de la maison vous appartient.

Cela concerne votre dernier commentaire, et pas nécessairement la question.

Vous avez dit :

Ooh, c'est dommage, mais c'est une bonne chose à savoir. Donc, dans la situation décrite ci-dessus, je suppose qu'il aurait été préférable de louer pour les 4 ans.

La déclaration originale de Ben Jackson ne prend pas en compte vos paiements sur votre capital (que d'autres ont suffisamment couvert). Je vous recommande de consulter votre relevé mensuel ou de parler à votre fournisseur de prêts pour savoir combien vous avez payé jusqu'à présent (plutôt que de consulter des tableaux en ligne, qui ne sont peut-être pas exacts à 100 % de toute façon).

Exemple concret :

Supposons que vous découvriez que vous avez payé X $ sur votre capital jusqu'à présent. Si vous vendez votre maison à 100 000 $, vous aurez 20 000 $ + X $ dans votre poche, moins les frais de l'agent immobilier, les frais de clôture, etc (les frais mentionnés par Ben Jackson). C'est peu pour les chiffres ronds, mais par exemple, si vous avez versé 4 000 $ dans votre capital et que vos frais s'élèvent à 8 000 $, vous finirez par avoir 16 000 $ en poche après les 4 ans. Bien sûr, vous avez commencé avec 20 000 $, donc maintenant vous avez moins. Le seuil de rentabilité se situe à principle payments = selling fees, et nous ne pouvons pas le calculer pour vous, vous devez simplement le vérifier vous-même. Même cela, en soi, est un peu rudimentaire. D'après mon expérience avec une maison de 120 000 $, mes honoraires étaient bien inférieurs à 8 000 $, soit environ 3 000 à 4 000 $ (je ne me souviens plus exactement), et mes principaux paiements avaient atteint la barre des 4 000 $ bien avant le délai de quatre ans. Tout compte fait, cela dépend totalement de variables que vous seul connaissez (en supposant qu'il s'agit d'une maison que vous possédez actuellement et que vous cherchez à vendre).

Des choses qui peuvent aider votre situation :

• Augmentation de la valeur de la maison : si vous vendez pour 120 000 $, vous avez en fait mis plus de 20 000 $ dans votre poche. À l'inverse, si vous vendez pour 80 000 $, vous risquez d'avoir quelques problèmes (la raison pour laquelle vous avez versé un acompte est d'atténuer ce genre de problèmes, cet acompte vous permet de vous prémunir contre toute dette en cas de dépréciation de votre maison, mais il ne vous protège pas toujours).
• Verser chaque mois plus que le minimum requis pour votre capital. Si vous pouvez le faire, je vous suggère de tenter votre chance. D'après la réponse de Soakley, votre premier mois de remboursement du capital n'a peut-être été que de 80 dollars, le reste étant versé sous forme d'intérêts. Si vous êtes en mesure de verser 100 ou 200 dollars supplémentaires, cela représente une amélioration considérable dans le remboursement de votre capital, et si vous prévoyez de rester longtemps, c'est également le meilleur moyen de réduire les coûts liés au paiement des intérêts.

4 ans est une courte période pour posséder une maison, mais vous pouvez certainement la rentabiliser si vous planifiez correctement. Si vous n'êtes pas propriétaire, mais que vous êtes déjà sur le marché et que vous pensez ne rester que 4 ans, vérifiez les prix dans votre région. S'ils sont bas, avec des taux d'intérêt peu élevés, cela peut être très avantageux. Le marché du logement peut changer considérablement en quatre ans, et vous pourriez vous retrouver dans une situation où vous achetez à bas prix et vendez à prix élevé (le rêve de l'investisseur !).

En fin de compte, vous devrez faire quelques calculs pour savoir si louer ou posséder est mieux pour vous (ou aurait été mieux).

Vous obtenez un prêt hypothécaire de 80 000 $. Notez que de nombreux prêteurs hypothécaires tenteront de vous convaincre d'obtenir un prêt plus élevé afin que vous puissiez payer les réparations nécessaires à la maison (ou partir en vacances, acheter une voiture ou gaspiller l'argent de nombreuses façons). La prudence veut que vous obteniez le prêt hypothécaire de 80 000 $ et que vous fassiez les réparations et les améliorations de la maison que vous pouvez vous permettre, afin de vivre dans une maison plus agréable et une maison qui pourrait devenir plus chère que 100 000 $.

Dans le cadre du prêt hypothécaire, vous payez des intérêts pour le montant que vous devez actuellement (80 000 $) et le reste de votre versement sert à payer le capital (le montant que vous devez). J'ai calculé que pour rembourser 80 000 $ sur 30 ans à raison de 6 % par an (0,5 % par mois), il vous faudrait payer environ 480 $ par mois. Le premier mois, 400 $ de vos 480 $ servent à payer les intérêts, seuls 80 $ des 80 000 $ sont remboursés. Le deuxième mois, vous devez 80 $ de moins. Vous payez 0,5 % de 80 $ moins les intérêts, soit 40 cents. Donc, le deuxième mois, vous remboursez 80,40 $. Dans 30 ans, la quasi-totalité des 480 $ que vous payez sera déduite du capital.

Alors dire “au début de l'hypothèque, vous ne payez que les intérêts” est exagéré, mais pas tant que ça. Au cours du premier mois, seuls 80 des 480 dollars sont remboursés. Dans dix ans, ce sera 145 $. Dans 20 ans, 264 $ seront remboursés. L'effet est d'autant plus fort que votre prêt hypothécaire est long et que les intérêts sont élevés. Avec un taux d'intérêt de 12 % sur 30 ans, vous paieriez 822,89 $ par mois, dont 800 $ d'intérêts. Rembourser 900 $ par mois signifie que vous êtes remboursé en 18 ans et demi au lieu de 30 ans.

Mon calcul est qu'à 6 % sur 30 ans, après quatre ans, vous devriez 75 670 $ au lieu de 80 000 $. Donc, si vous vendez à nouveau pour 100 000 $, vous aurez 100 000 $ - 75 670 $ = 24 330 $. Il y a probablement des frais, etc. et mon calcul et celui de la banque ne sont pas les mêmes, mais vous aurez un peu d'argent supplémentaire, mais pas beaucoup.