Comment contourner la déclaration sous serment d'occupation du propriétaire pour acheter une autre maison en moins d'un an ?

Danger. L'affidavit est un document juridique.

Comprendre le risque de se faire prendre. Si vous prévoyez d'utiliser l'appartement pour générer un revenu, les chances que vous manquiez à vos obligations financières sont plus élevées que pour une propriété occupée par son propriétaire. C'est pourquoi ils exigent une mise de fonds plus importante (20 % et plus) et appliquent un taux plus élevé.

Le document ne vise pas à s'assurer que vous passez plus de 183 nuits par an dans la propriété, mais à s'assurer qu'il ne s'agit pas d'une entreprise et que vous ne laissez pas une tierce personne y vivre.

Si, au cours de la première année, vous demandez à la société de prêt hypothécaire d'envoyer la facture à une nouvelle adresse, ou si vous changez la façon dont la propriété est assurée, elle soupçonnera qu'il s'agit désormais d'une propriété locative.

Que peuvent-ils faire ? Annuler le prêt, demander des frais de pénalité, limiter votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire à l'avenir ou un pourcentage des bénéfices. La pénalité exacte se trouve dans le paquet de documents que vous recevez. Elle dépendra de l'organisme gouvernemental concerné par le prêt, et les prêteurs prévoient de le vendre sur le marché secondaire.

Cela peut également dépendre du programme impliqué dans la vente de la propriété. Le HUD et les agences sœurs bloquent les investisseurs pendant la période de vente initiale. Ils ne veulent pas que quelqu'un se présente comme propriétaire, mais comme investisseur.

Note : certaines collectivités locales ne s'intéressent pas seulement aux non-investisseurs, mais aussi aux propriétés occupées. Elles peuvent donc offrir des réductions d'impôts aux résidents qui vivent dans leur maison. Ils tiennent alors compte du nombre de nuits que vous occupez la maison dans l'année. S'ils constatent que vous n'êtes pas vraiment un résident vivant dans la maison, cela donne lieu à des pénalités fiscales.

Suggestion :

Si vous ne voulez pas attendre un an, achetez l'appartement et informez l'agent de prêt de votre projet. Vous devrez respecter les exigences en matière de mise de fonds et de taux d'intérêt pour un bien d'investissement. Votre question implique que vous aurez suffisamment d'argent pour payer l'acompte de 20 % requis. Ensuite, lorsque vous serez prêt, achetez la plus grande maison et emménagez.

Si vous essayez d'acheter l'appartement avec un prêt non lié à l'investissement, vous devrez attendre un an. Si vous essayez de payer comptant maintenant, puis d'obtenir un prêt sur la valeur nette de la maison plus tard, vous devrez admettre qu'il s'agit d'une location. Et vous devrez quand même satisfaire aux exigences de l'investisseur.

Bien qu'il soit peut-être un peu tard pour vous, la vraie réponse est la suivante : Lorsque vous concluez un prêt hypothécaire pour une résidence principale, vous affirmez (dans une déclaration sous serment), deux intentions :

• Premièrement, vous affirmez que vous avez l'intention d'emménager dans la propriété dans un délai de 60 jours (c'est pourquoi les contrats de location sont limités à 60 jours) ;
• Deuxièmement, vous affirmez que vous avez l'intention d'occuper cette propriété comme résidence principale pendant 1 an.

Or, il s'agit d'une affirmation d'intention - et non d'une garantie ; ainsi, si un propriétaire a un changement de circonstances et ne peut pas respecter ces intentions affirmées, il n'y a presque toujours pas de pénalité. Franchement, le principal souci du titulaire du prêt hypothécaire est que vous effectuiez les paiements dans les délais, et il ne se donnera probablement pas la peine de se renseigner.

Cela étant dit, si un propriétaire a un modèle d'achat de résidence principale, et qu'en moins d'un an il convertit cette résidence principale en location, et achète une nouvelle résidence principale, il y aura probablement des motifs de poursuites pour fraude hypothécaire.

Dans votre situation particulière, vous ne pouvez pas légalement signer la déclaration sous serment de propriétaire occupant avec l'intention de ne pas rester pendant 1 an. Une solution serait d'acheter l'appartement comme résidence secondaire ou comme investissement ; dans les deux cas, vous pouvez toujours obtenir un financement à 80 %. Une résidence secondaire est délicate, je demanderais à votre prêteur quelles sont ses exigences pour le classement en résidence secondaire.

En dehors de cela, vous pourriez acheter l'appartement en tant que résidence principale, y rester pendant un an, puis le convertir. Si vous deviez absolument acheter la 2e propriété avant 1 an, vous pourriez l'acheter en tant que primaire avec un remboursement de 2 mois de loyer une fois que vous aurez atteint 10 mois. Si vous en avez besoin plus tôt, il vous suffit d'acheter la deuxième maison comme investissement, puis, une fois que vous avez emménagé, de la refinancer en tant que logement principal. Cette dernière stratégie nécessite une certaine planification et vous devez expliquer votre intention à l'agent de prêt à l'avance afin qu'il puisse évaluer correctement le prêt non occupé par le propriétaire.

Vérifiez la définition de “résidence principale” pour votre ou vos juridictions. Dans certains États, le fait de vivre dans la maison pendant 183 jours la qualifie comme votre résidence principale pour toute l'année.

Dans votre situation particulière, vous pourriez acheter l'appartement en espèces, puis obtenir un prêt hypothécaire pour votre prochaine maison avec une mise de fonds de “moins de 20 %” (c'est-à-dire avec une assurance hypothécaire), mais il s'agirait toujours d'un prêt à usage propre. Si vous détestez l'assurance hypothécaire, vous pourriez économiser et la refinancer lorsque vous aurez 20 % de disponible, y compris la mise de fonds initiale que vous avez versée (c'est-à-dire un ratio prêt/valeur de 80 % au total). Ou peut-être que pendant la période où vous vivez en copropriété, vous pouvez épargner jusqu'à atteindre les 20 % de mise de fonds pour la nouvelle maison ( ?). Vous pouvez également louer un logement, puis vous installer dans la maison avec une mise de fonds de 20 % et, pendant ce temps, épargner pour acheter un appartement “en espèces” par la suite. Vous pouvez aussi acheter un appartement avec une mise de fonds de 50 %, sans avoir à rembourser le prêt hypothécaire…

IANAL, mais il y a des choses qui peuvent vous être utiles : vous n'êtes pas obligé d'occuper votre résidence secondaire (hypothèque occupée par le propriétaire) pendant 60 jours après la conclusion de l'achat. Vous pourriez donc l'acheter au 10e mois, je suppose. Pour ce qui est du blocage des taux hypothécaires, vous pourriez le faire jusqu'à 3 mois avant même cela, c'est ce que j'ai entendu dire. Il n'est pas clair dans l'immédiat si les “garanties locatives” pourraient prolonger l'intention d'occupation de 60 jours, ou si oui, de combien de temps (1 mois pourrait être acceptable, mais 2 ? je ne sais pas)

Vous pourriez également acheter l'un (ou l'autre, ou les deux) de vos prêts hypothécaires sous la forme d'un prêt hypothécaire classique “non occupé par le propriétaire” de 20 % et générer une marge de manœuvre (ex : acheter la maison comme étant non occupée par le propriétaire et la louer jusqu'à la fin de l'année, bien que les prêts hypothécaires non occupés par le propriétaire aient des taux d'intérêt plus bas, ce qui n'est pas aussi attrayant). Ou en acheter un en tant que prêt hypothécaire pour résidence secondaire ? Consultez votre agent de crédit, il aime bien voir comme une “distance géographique” entre les résidences principales et secondaires, comme je l'ai entendu dire.

S'il s'agit d'un prêt hypothécaire du HUD (FHA), le contrat d'occupation du propriétaire que vous signerez est que vous “continuerez à occuper la propriété en tant que ma résidence principale pendant au moins un an après la date d'occupation, sauf en cas de circonstances atténuantes indépendantes de ma volonté” réf ), c'est-à-dire que vous prévoyez d'y vivre pendant un an, donc vous êtes en quelque sorte coincé dans votre affaire. Peut-être voudriez-vous l'occuper le plus rapidement possible au départ pour rattraper l'année plus rapidement :)

Apparemment, vous pouvez aussi demander au prêteur d'accepter d'annuler arbitrairement l'aspect “occupation par le propriétaire” de l'hypothèque, à mi-parcours, bien que j'imagine que vous ayez besoin d'une sorte d'excuse pour les convaincre. Il n'y a pas de mal à demander.