Combien de plus que mon hypothèque devrais-je demander pour le loyer ?

Je suis désolé de vous dire que vous posez la mauvaise question. Si je possède une location que j'ai achetée en liquide, je n'ai pas d'hypothèque. Le type à qui je la vends fait appel à un prêteur sur gages (qui pratique un taux élevé) et finance à 100 %. Tout cela ne signifie rien pour le locataire potentiel.

En général, on examine le ratio loyer/achat dans la région et on décide si les logements se vendent à un prix qui rend rentable l'achat puis la location.

Dans votre situation, je comprends que vous cherchez à décider d'un loyer en fonction de vos coûts. Ce bateau a pris la mer. Vous êtes déjà propriétaire. Vous devez chercher dans la région et vous renseigner sur le prix de location de votre maison. Et ce chiffre vous indiquera si vous pouvez vous permettre de la traiter comme une location ou s'il serait préférable de la vendre.

Gardez à l'esprit que vous n'indiquez pas de pays, mais que si vous êtes aux États-Unis, une partie d'un bien de location “doit” être amortie chaque année. C'est une question de fiscalité. Vous réduisez votre coût de revient chaque année et ce montant constitue une perte sur le revenu de la location ou peut être utilisé sur votre revenu ordinaire. Mais, lorsque vous vendez, votre base est réduite de ce montant et vous serez imposé sur la différence entre votre base et le prix de vente.

Edit : Après avoir lu la question mise à jour de l'OP, laissez-moi répondre de cette façon. Il y a des experts qui suggèrent qu'une propriété à louer devrait avoir un loyer suffisamment élevé pour que 50% du loyer couvre les dépenses. Cela n'inclut pas l'hypothèque. Par exemple, 1500 $ de loyer, 750 $ pour les impôts, l'assurance, l'entretien, les réparations, etc. les 750 $ restants peuvent être appliqués à l'hypothèque, et ce qui reste est un bénéfice en espèces.

Personne ne peut vous donner plus qu'une vague idée de ce qu'il faut rechercher, parce que vous n'avez pas partagé les chiffres. Quels sont vos impôts ? Les assurances ? Les coûts annuels de l'aménagement paysager/du déneigement ? Prenez ensuite chaque élément qui a une durée de vie limitée et divisez le coût par sa durée de vie. Par exemple, un toit de 12 000 $ sur 20 ans coûte 600 $. Faites cela pour la peinture et chaque appareil. Ensuite, prévoyez un taux de vacance de 10 %. Si vous couvrez tout cela et l'hypothèque, cela peut valoir la peine de le conserver. Comme vous n'avez pas de fonds propres, le temps joue en votre faveur, le prix peut augmenter et, avec un peu de chance, les mensualités réduisent le montant du prêt.

Le loyer sera déterminé par :

le loyer demandé pour des maisons similaires près de chez vous.

Vos frais n'ont aucune incidence sur le prix que vous obtiendrez.

Comme d'autres l'ont fait remarquer, vous ne pouvez pas simplement choisir un numéro avantageux et louer pour ce montant. Si vous voulez louer votre maison, vous devez la louer pour une valeur qu'un locataire accepterait.

Par exemple, il y a une maison dans ma rue qui cherche des locataires depuis 3 ans. Ils veulent 2 500 $ par mois. Cela couvre leur hypothèque, et un peu plus pour les impôts et les réparations. Elle n'a jamais été louée une seule fois. D'autres maisons de mon quartier se louent pour environ 1 000 $ par mois. Il n'y a pas de valeur pour un locataire qui loue une maison à 1 500 $ de plus qu'une maison similaire à deux portes d'ici.

Maintenant, ce que vous pouvez examiner, c'est la réduction des coûts. J'utilise donc les données de ma région. Les maisons dans ma région de Floride doivent être climatisées pendant les mois de pluie pour éviter que l'humidité ne ruine la maison. Cela peut facilement coûter 100 $ par mois (généralement plus). La ville exige que vous ayez un service d'eau, même lorsqu'elle n'est pas occupée, bien que le coût soit très faible. Il en va de même pour les déchets, dont le coût est forfaitaire : 20 $ par mois. L'arrosage de la cour est indispensable pendant les mois secs (si vous voulez garder l'herbe). Disons que cela revient à 50 dollars par mois, toute l'année. La lutte contre les parasites est indispensable, surtout si votre maison comporte des parties en bois (comme les planchers ou le toit). Même une lutte antiparasitaire modeste coûte 25 dollars par mois. Les impôts fonciers s'élèvent à environ 240 dollars par mois. Disons que votre prêt hypothécaire est d'environ 1 000 $ par mois. Cela signifie que pour rester vide, votre maison coûterait 1 435 $.

Maintenant, si vous louez la maison, une grande partie de ces coûts pourraient “disparaître” en devenant la responsabilité des locataires. Le coût de la maison pleine serait de 1 240 $. Ajoutons 10 % pour les réparations et 1 364 $.

Maintenant, supposons que vous puissiez louer pour 1 000 $ par mois. N'oubliez pas que tous ces tarifs sont à peu près adaptés à ma région, mais qu'ils varient en fonction de la taille et des équipements.

Vous avez le choix entre laisser la maison vide pour 1 435 $ par mois ou la remplir et ne “perdre” que 240 $ par mois. N'oubliez pas que dans les deux cas, vous gagnerez de l'équité.

Ainsi, beaucoup de gens ici louent leur maison et paient les 240 dollars comme investissement. Pour chaque tranche de 240 $ qu'ils paient, ils obtiennent 1 000 $ de fonds propres (sans compter les intérêts et les frais, mais vous avez compris).

Ce n'est pas une activité lucrative pour eux en ce moment, mais en vieillissant, deux choses se produisent. Ce “paiement” de 240 dollars par mois rembourse leur prêt hypothécaire, si bien qu'ils finissent par être propriétaires de leur maison. Ces 240 dollars par mois se transforment alors en revenu supplémentaire. Et à un moment donné, leur location peut être vendue pour (disons) 400 000 dollars. Ils ont donc payé 86 400 $ et ont récupéré 400 000 $. Pendant ce temps, ils se constituent un capital dans leur logement et dans la maison qu'ils habitent.

Le point important à retenir, c'est que ce n'est pas tant une source de revenus pour le propriétaire qu'un investissement. Vous ne pourrez probablement pas louer une maison pour un montant supérieur à celui d'un prêt hypothécaire + coûts + impôts, mais c'est un bon moyen d'investissement.

Bien que JoeTaxpayer ait donné une réponse très perspicace, et clairement la meilleure réponse, laissez-moi vous la décomposer très simplement.

Parlez avec une société de gestion immobilière de bonne à excellente.

Étant donné que vous serez hors de l'État, vous en aurez besoin de toute façon. Un bon en vaut la peine, un bon encore meilleur.

Ils vous diront ce que le “marché” supportera pour la location de votre logement et les coûts attendus. À partir de là, vous pourrez prendre une décision intelligente.

Avez-vous de l'expérience dans la gestion d'immeubles locatifs ? Je suppose que non, et c'est pourquoi vous devriez avoir des professionnels dans votre équipe.

Il est plus que probable que vous devrez investir de l'argent pour maintenir cette propriété en location. C'est ainsi que les chiffres tendent à se calculer.

tout d'abord, permettez-moi de répéter ce que tout le monde dit sur le fait que les loyers n'ont rien à voir avec vos dépenses. vous devez appliquer les taux du marché. légèrement plus élevés si vous voulez de meilleurs locataires et légèrement plus bas si vous voulez éviter une inoccupation prolongée. vous pouvez déterminer les taux du marché en trouvant des biens similaires dans votre région et en voyant ce qu'ils demandent comme loyer. vous devrez faire des ajustements en fonction de l'emplacement, de la superficie, du nombre de salles de bain, etc.

maintenant que cela est fait, voici une liste de contrôle rapide des dépenses que vous devrez calculer et/ou estimer pour votre propriété spécifique afin de décider si vous devez louer ou vendre :

1. intérêts hypothécaires (vous ne voulez probablement pas compter le capital que vous remboursez chaque mois). cela représente environ 3 à 5 % du montant du prêt de nos jours.
2. le capital perdu (le montant des revenus mensuels que vous pourriez espérer obtenir si vous récupériez votre acompte, ou tout autre capital accumulé). 3-10% de votre capital est un chiffre raisonnable.
3. les impôts. ils représentent généralement environ 2 % de la valeur de la propriété, mais varient énormément d'un État à l'autre et même d'un comté à l'autre.
4. assurance. cela représente environ 0,5-1% de la valeur de votre maison. vous devriez déjà avoir une assurance de propriétaire, mais vous devriez probablement passer à une assurance de propriétaire pour un peu plus d'argent.
5. entretien. vous pouvez peut-être confier à un locataire des tâches telles que la tonte de la pelouse et le changement du filtre de l'appareil de chauffage. sinon, vous pourriez faire appel à un service. vous devrez également procéder à des inspections annuelles et à l'entretien des tapis.
6. réparations. lorsque la fournaise s'éteint ou qu'un tuyau fuit, vous êtes dans le pétrin. les estimations des réparations varient entre 0,5 % et 2 % de la valeur de la maison par an. un nouveau toit peut vous faire perdre 10 % de la valeur de la maison, mais il n'est probablement nécessaire que tous les 15 ans. les meilleures estimations de ces coûts détaillent chaque élément important avec une estimation de sa durée de vie et de son coût de remplacement.
7. frais de gestion. quelqu'un doit être de garde pour les réparations d'urgence, les inspections annuelles, le suivi des demandes des locataires, les retards de paiement, etc. si vous faites appel à une société de gestion, celle-ci prend généralement un pourcentage du loyer. environ 10 % du loyer est assez normal, mais les taux varient beaucoup et certaines sociétés de gestion facturent un montant mensuel fixe.
8. appréciation/dépréciation. il s'agit normalement d'un revenu plutôt que d'une dépense. les maisons ont tendance à prendre de la valeur en fonction de l'inflation. aux états-unis, l'inflation a tendance à être d'environ 3 % par an. toutefois, dans un mauvais marché (par exemple en 2009), les prix des maisons peuvent baisser considérablement.

si vous additionnez toutes les dépenses ci-dessus et si elles sont supérieures aux taux de location du marché, vous devriez vendre. si les dépenses ci-dessus sont inférieures aux taux du marché, vous devez alors vous demander si la marge bénéficiaire est suffisante pour justifier les tracas et le risque.

Je pense que vous essayez de déterminer quel sera votre seuil de rentabilité, afin de pouvoir décider si la location au prix du marché en vaut la peine.

C'est délicat à déterminer car les évaluations futures sont incertaines. Vous pouvez cependant faire des estimations approximatives. L'élément le plus incertain sera probablement l'appréciation ou la dépréciation du capital (augmentation ou diminution de la valeur de votre bien). Il s'agit généralement d'un chiffre relativement important (significatif pour le calcul). La valeur est incertaine car elle dépend des prévisions du marché du logement. Les futurs taux d'intérêt ou les conditions économiques joueront probablement un rôle majeur dans la détermination de la valeur future de votre maison. Il est évident qu'il y a de nombreux autres coûts à prendre en compte, tels que l'entretien, les taxes et l'assurance, dont certains peuvent être mis sous séquestre et inclus dans votre paiement hypothécaire. La plus grande incertitude en termes de revenus est le niveau du loyer et le taux d'occupation. Le premier est raisonnablement prévisible, le second l'est moins.

Vous conseille de faire une feuille de calcul et de les énumérer toutes avec des marges d'erreur pour vous faire une idée.

Le montant absolu que vous payez sur l'hypothèque est un faux-fuyant, comme lorsque les concessionnaires de voitures vous demandent quel paiement vous pouvez vous permettre. Ce n'est pas ce qui compte. Ce qui compte, c'est la valeur actuelle nette de TOUS les paiements par rapport à ce que vous obtenez en retour.

Notez que l'une des questions qui se posent pour évaluer votre coût du capital est de savoir quel est votre coût d'opportunité, c'est-à-dire que si vous n'aviez pas l'argent immobilisé dans l'immobilier, que pourriez-vous gagner ailleurs avec cet argent ? Ce n'est pas vraiment une partie du coût du capital, mais c'est un élément à prendre en compte.

Notez également que le paiement mensuel total de l'hypothèque n'est pas utile à vos calculs car une partie importante du paiement sera probablement consacrée au remboursement du capital et ne représente donc aucun coût réel pour vous (il s'agit en fait d'un simple transfert - réduisant votre solde bancaire mais augmentant la valeur nette de votre maison). La part des intérêts représente un coût réel pour vous.

Je voulais juste ajouter un facteur aux autres réponses. Le coût de l'entretien, etc. n'est pas une fraction du coût du financement - il s'agit plus probablement d'une fraction de la valeur de la maison, et d'une fonction de son âge. Si vous dites que vous devez remplacer un toit tous les 25 ans, et que cela coûte 10 000 dollars (en fonction de la taille de la maison, évidemment), alors vous devez mettre de côté 400 dollars par an pour la réparation du toit. Les autres coûts (peinture, revêtement de sol, cuisine, salles de bains, chauffe-eau, chauffage, climatisation, entretien de la cour, etc. ) peuvent être estimés approximativement de la même manière. Une règle empirique est de 1% de la valeur de la maison par an ](https://www.thebalance.com/home-maintenance-budget-453820) pour couvrir tous les gros frais d'entretien. Si vous payez une hypothèque de 4 %, cela augmentera la réserve de 25 % ; mais si les taux d'intérêt augmentent, la fraction peut être plus petite (je me souviens avoir payé une hypothèque de plus de 10 %…).

En général, le fait de conserver un bien immobilier pour en tirer un revenu locatif à long terme (avec un potentiel d'appréciation - mais les prix peuvent monter et descendre) est une bonne idée qui dépend largement de votre capacité à prévoir les coûts et la valeur futurs. Si vous avez un prêt hypothécaire variable, cela sera plus difficile à faire.

Votre raisonnement est à l'envers. Comme d'autres l'ont fait remarquer, vous ne pouvez pas simplement décider du montant que vous demandez, quel que soit le marché. Permettez-moi de paraphraser un petit cours d'économie pour souligner pourquoi vous ne devriez pas non plus penser de cette manière :

Vous pouvez considérer un bien de location comme votre maison (le même raisonnement est généralement expliqué avec l'exemple des chambres d'hôtel) comme une série de biens périssables. Votre maison représente la vente potentielle du loyer de janvier (qui périt une fois que le mois de janvier est terminé), plus le loyer de février, etc.

Votre approche a consisté à calculer les coûts totaux (tous les coûts fixes et variables de la possession de cette maison ainsi que les coûts associés à la location proprement dite) et à en faire la moyenne sur la période afin que vous sachiez au moins combien demander.

En supposant que vous ne cherchez qu'à la louer, et non à la vendre ou à y faire habiter un membre de votre famille, vous ne pouvez pas penser de cette manière. La plupart de ces coûts dont vous avez calculé la moyenne sont ce que les économistes appellent des coûts superflus. Vous avez déjà encouru les frais d'hypothèque et ils ne sont pas affectés par votre décision de louer ou de ne pas louer. Ces coûts sont non pertinents pour votre processus de décision. Il vous suffit de penser aux coûts marginaux : ces coûts supplémentaires que vous avez lorsque vous louez mais pas lorsque vous ne louez pas.

Regardez les prix du marché pour la location de biens similaires dans cette région et comparez-les à vos coûts marginaux. Tant qu'ils sont supérieurs à vos coûts marginaux, louez. Cela ne signifie pas que vous êtes sûr de faire des bénéfices, mais que vous êtes sûr de faire moins de pertes que dans votre seule alternative de ne pas louer.

En accord avec les articles précédents, la question est mal formulée.

-mais-

Clark Howard dit que vous devez vraiment récupérer 90 % de vos paiements hypothécaires. N'oubliez pas qu'en principe, chaque mois que vous payez augmente votre valeur nette et que chaque mois vous rapporte un peu plus d'argent que le dernier paiement. C'est aussi une bonne protection contre l'inflation et, à un moment donné, dans quelques années, vous aurez atteint le seuil de rentabilité.

Je pense que l'hypothèque ne doit pas du tout entrer dans l'équation pour déterminer le montant à demander. Bien sûr, vous voulez couvrir votre hypothèque, mais le prix de la location est déterminé uniquement par le montant que le locataire est prêt à payer (offre et demande) et non par votre hypothèque (certaines personnes n'ont même pas d'hypothèque).

En d'autres termes, je pense que vous devriez facturer un prix basé sur des maisons louées similaires.

donc si nous louons, nous ne voulons pas simplement faire payer ce que nous payons sur notre prêt hypothécaire - nous perdrions certainement de l'argent si nous faisions cela.

Je pense que vous oubliez une chose : vos pertes et profits ne sont pas mensuels. Votre profit est la propriété qui reste après la fin de l'hypothèque. Même si vous devez ajouter 100 $ de plus chaque mois parce que vous louez moins cher que l'hypothèque + l'entretien + les impôts, après 30 ans, il vous reste une propriété qui vaut 200 000 $ alors que vous l'avez payée, c'est-à-dire 30 ans.

Pour parvenir à une décision, vous avez besoin des chiffres : Je vous suggère un tableur. Dressez la liste des coûts mensuels et annuels (voir les autres réponses). Déterminez ensuite quel est le taux du marché pour la location. Une fois que vous aurez les chiffres, la situation sera claire du point de vue des chiffres. Il faut tenir compte du fait qu'il est difficile de posséder un bien immobilier à distance, ce qui n'est pas pris en compte dans le tableur