La société de crédit hypothécaire tente de nous obliger à faire des réparations après une réclamation d'assurance

Vous avez présenté une demande d'indemnisation pour les dommages causés au pont. La compagnie d'assurance a informé la société de crédit hypothécaire.

Maintenant, la société de crédit hypothécaire veut s'assurer que la garantie du prêt est toujours en bon état.

Elle veut que vous fassiez les réparations dont vous avez demandé la réalisation. Elle peut même vous demander de faire appel à un entrepreneur agréé avant de débloquer les fonds.

Une fois que vous êtes propriétaire de la maison sans hypothèque, vous pouvez décider vous-même si des réparations mineures doivent être effectuées.

Votre contrat de prêt hypothécaire vous donne probablement trois options :

• Rembourser intégralement votre prêt hypothécaire.

• Utiliser le paiement de la compagnie d'assurance pour réparer votre terrasse afin qu'elle soit de qualité similaire à celle de votre contrat de prêt hypothécaire, en tenant compte de l'usure normale depuis que vous avez contracté le prêt.
  En d'autres termes, vous pouvez “restaurer ou réparer la propriété pour éviter de diminuer la garantie du prêteur”.
  Selon la plupart des prêts hypothécaires américains, si vous pouvez effectuer les réparations pour un montant inférieur au règlement de l'assurance, et que le prêteur est satisfait des travaux, vous pouvez conserver les économies réalisées.

• Remettez le règlement de la compagnie d'assurance pour le pont à votre prêteur et demandez-lui d'appliquer ce montant au capital de votre hypothèque.
  Si les réparations ne sont pas “économiquement faisables” et que vous êtes à jour dans vos paiements, la plupart des prêts hypothécaires américains précisent cette utilisation de l'argent.

Voici quelques dispositions typiques des hypothèques à cet égard. Ceci est un extrait du formulaire Fannie Mae/Freddie Mac form 3048 , qui est le formulaire utilisé par la plupart des banques pour les hypothèques dans l'État de Washington. (J'ai ajouté des coupures de paragraphe et des gras pour plus de clarté.) De nombreux États ont des formulations différentes, mais l'intention est la même :

En cas de perte, l'emprunteur doit en informer rapidement la compagnie d'assurance et le prêteur. Le Prêteur peut apporter la preuve de la perte si l'Emprunteur n'en fait pas la demande dans les plus brefs délais. A moins que le prêteur et l'emprunteur n'en décident autrement par écrit, tout produit d'assurance, que l'assurance sous-jacente ait été ou non exigée par le prêteur, doit être appliqué à la restauration ou à la réparation du bien, si la restauration ou la réparation est économiquement réalisable et que la garantie du prêteur n'est pas réduite.

Pendant cette période de réparation et de restauration, le Prêteur a le droit de retenir le produit de l'assurance jusqu'à ce qu'il ait eu l'occasion d'inspecter les Biens pour s'assurer que les travaux ont été achevés à sa satisfaction, à condition que cette inspection soit entreprise rapidement. Le Prêteur peut verser le produit des réparations et de la restauration en un seul versement ou en une série de versements échelonnés au fur et à mesure de l'achèvement des travaux. À moins qu'un accord ne soit conclu par écrit ou que la loi applicable n'exige le paiement d'intérêts sur ces produits d'assurance, le Prêteur n'est pas tenu de verser à l'Emprunteur des intérêts ou des gains sur ces produits.

Les honoraires des experts publics en sinistres, ou d'autres tiers, retenus par l'Emprunteur ne seront pas payés sur le produit de l'assurance et seront la seule obligation de l'Emprunteur.

Si la restauration ou la réparation n'est pas économiquement réalisable ou si la garantie du Prêteur est réduite, le produit de l'assurance sera appliqué aux sommes garanties par le présent Instrument de garantie, qu'elles soient ou non dues à ce moment, l'excédent éventuel étant versé à l'Emprunteur. Ce produit d'assurance est affecté dans l'ordre prévu à la section 2.

Vérifiez les documents relatifs à votre hypothèque. La plupart des hypothèques comportent des clauses vous obligeant à entretenir la propriété, à la maintenir en bon état et à prévenir sa détérioration. La propriété est la garantie du prêt pour le créancier hypothécaire, il est donc raisonnable qu'il ait son mot à dire dans le maintien de la propriété en bon état.

Vous pouvez leur dire de piler du sable, et ils peuvent alors appeler le prêt en totalité.

Illustrons comment fonctionne un prêt hypothécaire typique et son assurance, dès le début.

• Vous : Combien pour cette maison ?
• Ancien propriétaire : 100k
• Vous : Donnez-moi un prêt de 100 000 euros, je vous laisserai détenir cet actif de 100 000 euros comme garantie
• Banque : Est-ce que ça vaut vraiment 100 000 ?
• Évaluateur : Oui, il vaut 100 000.
• Banque : Voici 100k pour vous. Maintenant, assurez-le pour ce montant afin que la valeur de ma garantie soit protégée.

quelques années passent

• Vous : La tempête a endommagé ma maison.
• Expert : Les dommages étaient de 10 000, donc la maison vaut maintenant 90 000.
• Assureur : Voici vos 10k. Notre marché est conclu, faites-en ce que vous voulez.
• Vous : J'ai refait ma maison à 98k et les 2k restants je les garde pour plus tard
• Banque : Attends un peu ! Notre accord était d'avoir un actif de 100 000 $ comme garantie. Je ne suis pas d'accord pour un actif de 98 000 $ !

Vous en êtes au dernier point maintenant. Le but de l'assurance était de préserver la valeur des garanties de la banque, du moins de son point de vue. En faisant une réclamation, vous avez témoigné qu'un dommage s'est produit et qu'une partie de la valeur de la propriété a été perdue. Il n'est que raisonnable pour la banque de vouloir que la valeur du bien soit rétablie à la valeur du prêt. Ou l'inverse. La banque ne se soucie pas vraiment de savoir si votre terrasse est réparée, elle se soucie seulement d'avoir le côté droit égal au côté gauche dans les livres. En prenant l'hypothèque, vous avez accepté de préserver la valeur du bien. Il existe de nombreuses façons de sortir de cette situation, mais empocher l'argent n'en fait pas partie.

Il n'est pas nécessaire de se battre contre la société de crédit hypothécaire, car elle a raison. Parlez avec eux en toute bonne foi et passez en revue les options disponibles. Si vous pensez que vous pouvez vivre avec la situation actuelle, il peut être judicieux de rembourser une partie du prêt. Si vous ne “perdez” pas l'argent de cette manière, vous avez encore 2 000 d'avance, mais pas maintenant, mais dans 20 ans.

Après coup : il est possible qu'il soit “suffisant” de réévaluer la maison pour s'assurer qu'elle vaut toujours sa valeur d'origine, même avec une terrasse endommagée (par exemple en raison d'autres améliorations que vous avez apportées au fil des ans ou de l'augmentation générale des prix de l'immobilier dans la région). Je fais des devis, car il faut compter les coûts de la réévaluation qui peuvent être trop importants pour que la maison vaille le coup. Et il se peut que la valeur de la terrasse soit encore plus faible, par exemple si les prix baissent. Ou bien ajouter une autre garantie, mais cela signifie signer un autre privilège qui coûte aussi de l'argent.

À court et à long terme, la société de crédit hypothécaire a un intérêt important dans la valeur de revente de la maison en cas de défaillance. Imaginez un scénario dans lequel vous vous dites que vous n'allez pas encore réparer la terrasse (“meh, on fera ça l'été prochain”) et qu'il se passe quelque chose qui provoque un défaut de paiement de l'hypothèque.

La valeur de revente de la maison peut être endommagée par la terrasse, même si vous êtes prêt à vivre avec. Dans ce cas, la société de crédit hypothécaire est en droit d'insister pour que vous effectuiez les réparations afin de maintenir la propriété dans un état vendable.

N'oubliez pas non plus que la compagnie d'assurance a payé pour la réparation du toit et de la terrasse. S'ils apprenaient que vous n'avez plus l'intention d'utiliser l'argent pour réparer la propriété, vous pourriez vous retrouver avec eux dans l'eau chaude légale. Après tout, vous avez accepté le chèque pour des réparations que vous n'effectuez pas maintenant.

Il est juste possible que si vous faites évaluer votre maison (coût probable de quelques centaines de dollars), et que la valeur est suffisamment supérieure à ce que doit la société de prêt hypothécaire, qu'elle laisse passer cette étape, puisqu'elle est couverte. De nombreuses banques, au moins, accordent des lignes de crédit garanties sur la valeur nette de votre maison, et permettent que le montant du prêt augmente si/au fur et à mesure que la valeur de la propriété augmente et que votre valeur nette augmente. Toutefois, je demanderais à la société de crédit hypothécaire de s'en charger avant d'investir dans l'évaluation, car elle n'est peut-être pas aussi flexible que les banques avec lesquelles j'ai traité, et de toute façon, c'est un pari si vous n'êtes pas certain de la valeur de votre propriété.