Posséder une maison pendant 3 ans. Hypothèque de 15 ou 30 ans ?

Vous avez dit que vous pensiez que les intérêts que vous aurez payés au cours des trois premières années seront les mêmes que pour les hypothèques de 15 et 30 ans. Ce n'est pas tout à fait exact.

Regardons les chiffres.

D'après les chiffres que vous avez donnés pour les mensualités, il semble que le taux soit de 4,0 %. Cela semble assez élevé, car les taux hypothécaires moyens nationaux actuels (http://www.freddiemac.com/pmms/) sont actuellement de 2,86 % pour un taux fixe à 15 ans et de 3,61 % pour un taux fixe à 30 ans. Comme vous prévoyez de vendre dans trois ans, vous pourriez obtenir un taux encore plus élevé en obtenant un prêt hypothécaire à taux variable ; la moyenne nationale actuelle pour un taux variable sur cinq ans est de 2,80 %. Cependant, les taux peuvent varier localement et en fonction de votre situation de crédit. Je suppose donc que 4,0 % est le meilleur taux que vous pouvez obtenir pour un prêt hypothécaire de 15 ans ou de 30 ans. (Si vous peut obtenir un taux inférieur, vous pourriez économiser pas mal, même en 3 ans seulement).

Pour un prêt hypothécaire de 230 000 $, sur 15 ans, à 4,0 % , sur les trois prochaines années, voici ce que vous paieriez :

• Paiement mensuel : 1 701,28 $ (61 246,08 $ sur 36 mois)
• Total des intérêts payés au cours des 36 premiers mois : 25 561,08 $
• Principal restant après les 36 premiers mois : 194 314,92 $
• Valeur nette de la maison, en supposant qu'elle ne change pas : 35 685,08 $

Si, au contraire, vous optez pour le prêt hypothécaire de 30 ans à 4,0 %, voici ce que vous obtenez :

• Paiement mensuel : 1098,06 $ (39 530,16 $ sur 36 mois)
• Total des intérêts payés au cours des 36 premiers mois : 26 877,06 $
• Principal restant après les 36 premiers mois : 217 347,07 $
• Valeur nette de la maison, en supposant qu'elle ne change pas : 12 652,93 $

Donc la différence d'intérêts payés entre les deux options au cours des trois premières années est d'un peu plus de 1 300 $.

En raison du paiement plus important, la différence de valeur nette après 3 ans est beaucoup plus importante : plus de 23 000 $. La raison pour laquelle cet aspect est important est que, avec seulement 3 ans entre le moment où vous achetez la maison et celui où vous la vendez, il n'y a aucune garantie que la valeur de la maison augmentera dans ce laps de temps. La valeur pourrait tout aussi bien être inférieure dans trois ans. Avec un prêt hypothécaire de 30 ans, vous n'investissez que 13 000 $ dans votre capital, et si la valeur de la maison baisse, vous pourriez vous retrouver à l'envers dans le prêt hypothécaire . Avec le prêt hypothécaire de 15 ans, vous ne débourserez que 35 000 $ pour votre capital et vous pourriez supporter une baisse de valeur beaucoup plus importante avant de vous retrouver sous l'eau.

Cela dit, la différence de fonds propres entre les hypothèques de 15 et 30 ans est compensée par le montant que vous économisez en paiement chaque mois. Par conséquent, si vous conservez vos 600 dollars supplémentaires par mois que vous n'avez pas à payer avec la durée de 30 ans, la différence entre les deux options ne représente que les 1 300 dollars d'intérêts. Si vous dépensez les 600 dollars par mois, vous pourriez vous retrouver dans une situation difficile.

Quant à votre option de location, il manque quelques éléments à votre comparaison :

1. Si vous achetez, vous devrez payer une taxe foncière. En tant que locataire, les taxes foncières sont incluses dans le loyer.

2. Si vous achetez, vous devrez payer une assurance habitation. En tant que locataire, vous n'avez besoin que d'une assurance locative beaucoup moins coûteuse.

3. Si vous achetez, vous risquez de voir le marché du logement se replier lorsque vous voudrez vendre. En tant que locataire, vous quittez simplement le logement après 3 ans.

4. Si vous achetez, vous êtes tenu de payer les frais d'entretien qui surviennent, qu'il s'agisse d'un robinet qui fuit ou d'un toit qui coule. En tant que locataire, le propriétaire est responsable.

5. Vendre une maison tous les 3 ans signifie généralement que vous devrez payer divers frais de clôture (commission de l'agent immobilier, évaluation, assurance du titre de propriété, etc. ) tous les trois ans, ce qui a pour effet de réduire à néant la valeur nette que vous pourriez obtenir dans le cadre du prêt hypothécaire. Si vous êtes locataire, ce n'est pas un problème.

Comme d'autres l'ont fait remarquer, vous ne tenez pas compte des coûts de transaction.

Dans ma région, les agents immobiliers prélèvent généralement une commission de 6 à 7 % sur une vente. En supposant que les chiffres de Ben Miller soient exacts - je ne dis pas que je doute de lui, mais simplement que je ne vais pas me donner la peine de faire le calcul s'il l'a déjà fait - avec un prêt hypothécaire de 30 ans, vos fonds propres s'élèvent à environ 13 500 $. La commission de l'agent immobilier sur la vente sera d'environ 6% de 230 000 $ = 13 800 $. La totalité de vos fonds propres est effacée au moment de la vente.

Plus lorsque vous achetez, vous devez généralement payer des frais d'ouverture de dossier, des frais d'évaluation et divers frais juridiques, généralement autour de 2 000 $.

Et n'oubliez pas que dans la vie réelle, vous ne décidez pas de vendre une maison et que le lendemain, vous comptez votre argent. Il faut souvent des mois pour vendre une maison. Certaines personnes se rendent compte qu'elles ne peuvent pas vendre pour le même prix que celui qu'elles ont payé et doivent subir une perte importante. Si vous vivez dans une maison pendant 20 ans et que vous perdez ensuite 10 000 $ à la vente, vous pourriez bien vous dire que cela revient à moins de 50 $ par mois que j'y ai vécu, ce n'est pas grave. Mais si vous n'y avez vécu que 3 ans, c'est un pourcentage substantiel de votre coût. S'il faut plusieurs mois pour vendre, c'est plusieurs mois que vous payez deux hypothèques. De plus, si personne n'habite la maison, vous devez vous inquiéter du vandalisme, des dégâts causés par les intempéries, etc.

Je serais très prudent en achetant si je savais que j'allais déménager dans 3 ans.

L'hypothèque de 15 ans sera moins coûteuse. Voici pourquoi : Le coût supplémentaire de l'hypothèque de 15 ans est principalement lié à la valeur nette de la maison. Cela signifie que lorsque vous vendrez, vous récupérerez (idéalement) cet argent. Vous payez également moins d'intérêts avec l'hypothèque de 15 ans.

Cependant, regardez vos chiffres ! Le décaissement d'un prêt hypothécaire de 15 ans est à peu près le même que celui d'une location.

La durée de 30 ans pose un autre problème. Vous n'investissez pratiquement pas d'argent dans la maison au cours des trois premières années. Cela signifie que vous vous exposez au risque d'un effondrement du marché. Il se peut que vous ne puissiez pas vendre votre maison à un prix suffisant pour payer le solde du prêt en trois ans. C'est ce que l'on appelle être à l'envers sur votre prêt hypothécaire. Comme vous serez obligé de déménager, cela vous imposera une charge financière - vous forçant à louer la propriété ou à la vendre à perte. Demandez-vous si vous souhaitez devenir propriétaire à distance si vous achetez.

Enfin, ne négligez pas d'ajouter le coût des taxes, des assurances, des frais de clôture/vente et de l'entretien. Ces dépenses entraîneront des coûts importants et peuvent faire en sorte qu'une location semble être le meilleur choix.

Il peut toujours être dans votre intérêt d'acheter en fonction du marché et de votre situation personnelle, mais assurez-vous de comparer des pommes avec des pommes.

Des militaires retraités ici. 4 affaires de maison à mon actif, donc je parle d'expérience (3 bonnes, une mauvaise). Voici les trois variables :

• coûts de transaction (j'ai pu les minimiser deux fois en achetant une nouvelle construction)
• bénéfice de l'hypothèque déductions fiscales (si vous êtes américain)
• si la maison va s'apprécier ou se déprécier ( marché à la hausse ou à la baisse )

Le dernier point (valeur marchande) m'a profité une fois, et m'a fait très mal une fois.

Pour l'acheteur à court terme, voici un simple diagramme :

• si je m'attends à ce que les prix des logements augmentent sensiblement, j'achèterai
• si je m'attends à ce que les prix des logements diminuent, je louerai

En ce qui concerne le prêt hypothécaire de 30 ou 15 ans : prenez le 30, et effectuez des paiements supplémentaires. Cela vous donne le meilleur des deux mondes.

Mise à jour : Aux États-Unis, je suggère une hypothèque garantie par la VA. Ils sont plus économiques. En outre, si vous rencontrez des problèmes, il est plus facile de travailler avec eux.

Supposons que vous mettiez 5 % d'acompte pendant 3 ans et que vous évaluiez une hypothèque de 15 ans par rapport à une hypothèque de 30 ans. La durée de 15 ans vous permettra de mettre plus d'argent dans vos poches, pour une valeur de aujourd'hui, mais si vous tenez compte du coût d'opportunité du réinvestissement de la différence (30 ans/mois - 15 ans/mois) x (12*3) et que vous placez ce montant dans un véhicule financier fixe, vous pourrez peut-être trouver une meilleure solution. Ou bien vous investissez l'argent dans un fonds indiciel à petite capitalisation et vous achetez une double option à découvert sur cet indice, qui expire dans un an ou plus, pour vous couvrir contre votre investissement. Il s'agit là d'un investissement discutable par rapport à un investissement immobilier. Si vous vous achetez une maison et que vous reprenez la différence, mais que vous ajoutez une salle de bain, un garage, etc. selon votre lieu de résidence, le prix de vente pourrait être supérieur aux deux suggestions précédentes. En bref, combien êtes-vous prêt à risquer/ combien de temps pour analyser les options dès le départ ? **ET êtes-vous plutôt un homme à tout faire et plus à l'aise dans cette voie ? ET pouvez-vous vous permettre de rester assis sur cet argent pendant 3 ans si quelque chose d'inattendu se produit ?