Finances personnelles et argent
2014-08-21 16:23:29 +0000 2014-08-21 16:23:29 +0000
12

Si je vends ma maison, devrai-je payer des impôts sur le bénéfice ?

Je suis aux États-Unis, dans le Colorado.

J'ai acheté une maison en juillet 2013. Elle était en mauvais état, alors j'ai passé les deux premiers mois à réparer les choses avant d'emménager. Aujourd'hui, 11 mois après avoir emménagé, je suis prêt à changer. Voici le plan. Je me demande quelles seront les conséquences fiscales ?

Maison actuelle :

  • Achetée en juillet 2013
  • Prix d'achat : 72 000 $
  • Acompte / frais de clôture : 20 000 $
  • Matériaux et permis pour les réparations : 20 000 $
  • Vente en septembre 2014 pour 150 000 $, avec environ 75 000 $ en espèces.

En gros, je vais gagner 35 000 $ sur la maison actuelle après toutes les dépenses. Combien dois-je verser pour ma prochaine maison afin d'éviter les impôts ? J'ai les yeux sur une maison de 130 000 $. L'idéal serait de mettre 50 000 $ de côté, d'utiliser 10 000 $ pour des réparations ou des améliorations et d'utiliser les 15 000 $ restants pour rembourser la dette.

Réponses [3]

17
2014-08-21 18:12:31 +0000

Réponse courte : Vous finirez par payer des impôts sur cette somme.

Bien que la maison soit votre résidence principale, vous ne remplissez pas le critère de propriété, et il n'est pas noté que vous avez eu un changement d'emploi, de santé ou d'autres circonstances imprévues qui vous "forcent" à vendre. Sinon, vous pourriez bénéficier d'une exclusion maximale réduite qui vous permettrait de partir sans payer d'impôts, ou avec une facture d'impôts réduite.

Vous ne pouvez même pas faire un échange 1031 pour réinvestir dans une nouvelle résidence principale.

Vous devriez consulter un fiscaliste pour voir quels ajustements vous pouvez apporter au coût de base de la propriété afin de minimiser vos bénéfices nets déclarés.

EDIT : Tests de propriété et d'utilisation

Pendant la période de 5 ans précédant la vente, vous devez avoir :

  • être propriétaire de la maison pendant au moins 2 ans, et
  • avoir vécu dans la maison comme résidence principale pendant au moins 2 ans.

Ces périodes ne doivent pas nécessairement coïncider (Vous ne devez pas y vivre comme votre maison principale pendant 2 années consécutives, mais seulement pendant 2 ans sur les 5 dernières).

17
8
2014-08-21 18:37:51 +0000

Veuillez noter : avant de prendre des mesures en vue d'une transaction impliquant d'éventuelles exclusions de l'impôt sur les gains en capital, veuillez consulter votre expert-comptable, votre avocat ou votre conseiller fiscal.

Comme vous n'y vivez que depuis 11 mois, vous ne remplissez pas le "test d'utilisation" pour une exclusion totale. Cependant, même si vous n'y vivez pas depuis longtemps, vous pouvez exclure une partie des gains en raison d'une "circonstance imprévue", et pas seulement parce que vous avez voulu déménager. Vous dites que vous êtes "prêt pour un changement" et cela signifie donc que c'est une décision arbitraire, et non pas forcée. Pour calculer l'exclusion partielle, prenez le nombre de mois que vous avez vécu sur place avant la vente et divisez-le par 24. (11/24 = 0.45). Ainsi, pour une personne non mariée, vous pouvez exclure jusqu'à 250 000 $. Multipliez ce chiffre par 0,45 et vous obtenez 112 500 $. Si votre bénéfice après déduction de tout est seulement de 35 000 $, vous pouvez l'exclure des gains en capital parce qu'il est inférieur à 112 500 $.

Tout cela étant dit, vous aurez besoin de documents au cas où vous feriez l'objet d'un audit.

Pour plus d'informations, consultez la publication 551 de l'IRS, Basis of Assets , et cherchez la section sur les biens immobiliers.

Voir aussi ce Sujet fiscal de l'IRS sur la vente de votre maison

8
0
2015-02-07 16:50:56 +0000

En réponse à l'un des commentaires, vous pourriez être intéressé à devenir propriétaire de la nouvelle maison en tant que bien de location pendant un an. Vous pourriez renverser cette idée et faire de la maison actuelle un bien de location pendant un certain temps (1 an semble être le consensus, consultez un comptable connaissant bien l'immobilier). Cela permettra potentiellement un échange de 1031 contre une autre propriété - bien que je pense que la propriété ne puisse pas alors être une résidence principale.

Tout cela ne vaut potentiellement pas la complication pour les économies d'impôts, mais je me suis dit que j'allais le jeter. De plus, l'échange 1031 permet de reporter les impôts jusqu'à ce que vous vendiez finalement le(s) bien(s) en échange d'argent.

0