Si je vends ma maison, devrai-je payer des impôts sur le bénéfice ?

Réponse courte : Vous finirez par payer des impôts sur cette somme.

Bien que la maison soit votre résidence principale, vous ne remplissez pas le critère de propriété, et il n'est pas noté que vous avez eu un changement d'emploi, de santé ou d'autres circonstances imprévues qui vous “forcent” à vendre. Sinon, vous pourriez bénéficier d'une exclusion maximale réduite qui vous permettrait de partir sans payer d'impôts, ou avec une facture d'impôts réduite.

Vous ne pouvez même pas faire un échange 1031 pour réinvestir dans une nouvelle résidence principale.

Vous devriez consulter un fiscaliste pour voir quels ajustements vous pouvez apporter au coût de base de la propriété afin de minimiser vos bénéfices nets déclarés.

EDIT : Tests de propriété et d'utilisation

Pendant la période de 5 ans précédant la vente, vous devez avoir :

• être propriétaire de la maison pendant au moins 2 ans, et
• avoir vécu dans la maison comme résidence principale pendant au moins 2 ans.

Ces périodes ne doivent pas nécessairement coïncider (Vous ne devez pas y vivre comme votre maison principale pendant 2 années consécutives, mais seulement pendant 2 ans sur les 5 dernières).

Veuillez noter : avant de prendre des mesures en vue d'une transaction impliquant d'éventuelles exclusions de l'impôt sur les gains en capital, veuillez consulter votre expert-comptable, votre avocat ou votre conseiller fiscal.

Comme vous n'y vivez que depuis 11 mois, vous ne remplissez pas le “test d'utilisation” pour une exclusion totale. Cependant, même si vous n'y vivez pas depuis longtemps, vous pouvez exclure une partie des gains en raison d'une “circonstance imprévue”, et pas seulement parce que vous avez voulu déménager. Vous dites que vous êtes “prêt pour un changement” et cela signifie donc que c'est une décision arbitraire, et non pas forcée. Pour calculer l'exclusion partielle, prenez le nombre de mois que vous avez vécu sur place avant la vente et divisez-le par 24. (11/24 = 0.45). Ainsi, pour une personne non mariée, vous pouvez exclure jusqu'à 250 000 $. Multipliez ce chiffre par 0,45 et vous obtenez 112 500 $. Si votre bénéfice après déduction de tout est seulement de 35 000 $, vous pouvez l'exclure des gains en capital parce qu'il est inférieur à 112 500 $.

Tout cela étant dit, vous aurez besoin de documents au cas où vous feriez l'objet d'un audit.

Pour plus d'informations, consultez la publication 551 de l'IRS, Basis of Assets , et cherchez la section sur les biens immobiliers.

Voir aussi ce Sujet fiscal de l'IRS sur la vente de votre maison

En réponse à l'un des commentaires, vous pourriez être intéressé à devenir propriétaire de la nouvelle maison en tant que bien de location pendant un an. Vous pourriez renverser cette idée et faire de la maison actuelle un bien de location pendant un certain temps (1 an semble être le consensus, consultez un comptable connaissant bien l'immobilier). Cela permettra potentiellement un échange de 1031 contre une autre propriété - bien que je pense que la propriété ne puisse pas alors être une résidence principale.

Tout cela ne vaut potentiellement pas la complication pour les économies d'impôts, mais je me suis dit que j'allais le jeter. De plus, l'échange 1031 permet de reporter les impôts jusqu'à ce que vous vendiez finalement le(s) bien(s) en échange d'argent.