Papa paye ma nouvelle maison en liquide. Comment puis-je lui acheter la maison ?

Question

2014-08-12 13:56:04 +0000 2014-08-12 13:56:04 +0000

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Papa paye ma nouvelle maison en liquide. Comment puis-je lui acheter la maison ?

Nous avons trouvé une maison que nous aimerions acheter (États-Unis). C'était le deuxième jour sur le marché et il y avait déjà deux autres offres pour cette maison. Nous avons donc décidé de faire une offre au comptant (230 000 dollars) car mon père a accepté de la payer pendant que nous cherchions un financement.

Notre offre a été acceptée et nous fermons dans 3 semaines et demie, et donc maintenant j'essaie de trouver la meilleure voie pour le financement.

Plus de détails : Nous sommes propriétaires de notre première maison, qui vaut entre 120 000 et 140 000 dollars, mais nous prévoyons de la louer plutôt que de la vendre. Nous avons peu d'argent en liquide pour un acompte. Nous avons un bon crédit.

Voici les options potentielles que j'envisage en ce moment :

Option 1: Signer la maison à son nom. Faites-lui des versements jusqu'à ce que nous puissions déterminer le montant du prêt, après quoi nous lui donnerons le reste du montant et lui achèterons la maison. Avec cette option, je m'inquiète des frais doubles que nous paierons pour les deux ventes différentes, mais je ne sais pas ce que cela pourrait être.
Option 2: Signer la maison à notre nom et contracter un prêt sur la valeur nette de la maison. J'ai vérifié auprès d'une banque locale, et la politique était la suivante : pas de prêt sur la valeur nette de la maison jusqu'à 6 mois après l'achat, plus 1/8 % sur le taux d'intérêt. Je ne sais pas si c'est courant ou si c'est juste leur politique, mais je préfère ne pas faire attendre mon père aussi longtemps avant de le rembourser.
Option 3: ? ??

Tout conseil serait grandement apprécié !

Mise à jour (8/14/2014): Après avoir examiné les possibilités et vu les complexités et les coûts supplémentaires potentiels qu'entraînerait le fait de faire payer mon père en liquide, nous avons décidé de prendre un prêt hypothécaire conventionnel à temps pour la clôture. Mon père me fera cadeau de l'acompte de 20 % et nous le rembourserons selon un calendrier de remboursement régulier. La banque a approuvé le prêt et dit qu'elle pourra le faire à temps car la maison a déjà passé l'inspection et n'a besoin que de l'évaluation.

La dernière question est de savoir si les vendeurs vont accepter cet amendement. J'ai proposé de ne pas introduire d'éventualités supplémentaires, car nous pourrions nous rabattre sur un paiement en espèces si le financement échouait pour une raison quelconque. Cela avait du sens pour mon agent immobilier et pour l'agent immobilier vendeur, alors j'espère que cela aura du sens pour les vendeurs aussi et qu'ils accepteront l'amendement.

* Vous pouvez éviter le délai de refinancement de 6 mois après l'achat si vous documentez, au moment de la clôture, que la source des fonds n'était pas vous-même, plus quelques autres exigences. Voir la section 24.6 du guide Freddie Mac pour plus de détails.

Source

Briguy37 http://money.stackexchange.com/users/19649

Réponses (5)

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Mark Monforti http://money.stackexchange.com/users/19649 · Answer 1 · 2014-08-12 15:14:53 +0000

Vous aurez de toute façon besoin d'un avocat, alors vérifiez avec lui.

Mais voici un chemin que vous pourriez emprunter.

Mettez la maison à votre nom dès le départ. Il vous donne l'argent, mais vous lui signez un billet à ordre pour que vous obteniez moins de 14 000 $ (exclusion annuelle de l'impôt sur les dons pour l'année civile).

Il peut offrir à tous les membres de votre foyer 14 000 $ par an en franchise d'impôt et il pourrait vous les offrir, à vous et à votre partenaire, en moins de 7 ans. Vous pouvez le rembourser comme vous le souhaitez ou pas du tout, car le billet à ordre peut être réduit de 28 000 euros par an.

Je pense qu'un expert-comptable et un avocat de votre État seraient en mesure de confirmer que cela vous conviendrait.

DJClayworth http://money.stackexchange.com/users/19649 · Answer 2 · 2014-08-12 17:01:50 +0000

Vous avez quatre options de base.

Votre père achète la maison, et lorsque vous avez réglé vos finances, vous la lui achetez. Vous devriez probablement convenir d'un délai et du prix que vous lui paierez, en tenant compte d'une compensation pour les intérêts qu'il n'a pas gagnés pendant que son argent était bloqué dans la maison. L'inconvénient de cette approche est que vous finirez par payer des frais d'avocat et de transfert supplémentaires, et éventuellement des droits de mutation immobilière ou autres. L'avantage est que personne ne doit jamais à personne des sommes importantes. Vous devrez cependant vous assurer qu'il va bien dans le cas peu probable où quelque chose se produirait qui vous empêcherait d'obtenir un prêt hypothécaire (par exemple, si vous tombiez soudainement très malade).
Demandez à votre père de vous prêter l'argent. Assurez-vous de bien documenter le prêt, et vous pourriez envisager de faire rédiger le contrat par un avocat. Lorsque vous en êtes capable, prenez un prêt hypothécaire/logement sur la maison et remboursez votre père. Comme ci-dessus, prévoyez une allocation pour la période pendant laquelle son argent ne lui rapportait pas d'intérêts. Comme ci-dessus, vous devez couvrir le cas où vous n'êtes jamais en mesure d'obtenir un prêt hypothécaire.
Votre père achète la maison et vous la loue. Il ne pourra donc pas récupérer son argent dans un avenir proche et vous devrez vous mettre d'accord sur le montant à rembourser lorsque la maison sera vendue (n'oubliez pas que le prix des maisons peut aussi bien baisser que monter).
Achetez-les ensemble. Inscrivez les deux noms sur le titre de propriété et rédigez un accord séparé sur qui possède quelle fraction et quelle somme d'argent doit être payée en cas de vente, et autres questions similaires. Cet accord est tel que vous aurez besoin d'un avocat pour le rédiger, mais vous pouvez ensuite transférer effectivement la maison en reformulant l'accord de partage (vous devrez peut-être laisser une fraction nominale de celle-ci en possession de votre père). Des règles spécifiques s'appliquent probablement à ce type d'accord, et vous devriez vérifier avec un avocat comment procéder et si c'est même possible dans votre juridiction.

Brian http://money.stackexchange.com/users/19649 · Answer 3 · 2014-08-12 16:01:34 +0000

nous avons peu d'argent en liquide pour un acompte

C'est un signal d'alarme pour moi. Si vous avez peu d'argent en liquide pour un acompte, comment êtes-vous censé être propriétaire vous aussi ?

Tu pourrais essayer de faire un bail pour posséder de ton père. Obtenez un locataire dans l'autre maison pendant au moins un an ou plus, puis fermez la maison une fois que votre situation financière s'est améliorée. Vous avez toujours le même problème de propriétaire.

Une autre possibilité est de recevoir une lettre de votre père, puisqu'il fait don de l'argent de la maison. Cela pourrait prolonger un peu la durée de votre bail pour que vous puissiez faire faire une évaluation et une demande de prêt. Pour moi, c'est l'option la plus saine.

NL - Apologize to Monica http://money.stackexchange.com/users/19649 · Answer 4 · 2014-08-12 16:47:01 +0000

Il est probable que cette maison est une grande affaire pour vous, pour une raison ou une autre, si vous êtes prêt à faire de grands efforts comme ceux-ci pour l'acquérir.

Je vous suggère de demander à votre père d'acheter la maison au comptant, puis de lui acheter la maison. Vous pourriez en discuter avec la société de gestion immobilière, il est possible qu'elle renonce à certains frais si vous concluez les deux ventes par son intermédiaire dans un court laps de temps.

Si la maison est évaluée à un montant supérieur à celui de l'achat, vous pourrez peut-être obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds importante. Dans le cas contraire, vous devrez alors devoir à votre père au moins le montant de l'acompte à la clôture de la vente.

Alexander http://money.stackexchange.com/users/19649 · Answer 5 · 2014-08-13 11:48:43 +0000

Il existe de nombreuses options, mais sans informations complémentaires, je ne peux que donner des exemples.

L'année dernière, j'avais la possibilité d'acheter une maison, mais j'ai décidé de ne pas le faire parce que dans ma région, il est de plus en plus difficile chaque année de la vendre à un prix raisonnable.

Mais si j'avais acheté une maison, ma mère m'aurait prêté l'argent, que je lui ai remboursé au fil des ans avec un taux d'intérêt de 3 %. Il s'agissait donc d'une sorte de prêt privé. Mais ma mère n'aurait jamais pris possession de la maison, puisqu'elle n'avait pas l'intention d'en être propriétaire de quelque façon que ce soit. (Votre père a-t-il l'intention de devenir propriétaire de la maison et de vous la louer ? Si oui, et si vous êtes à l'aise avec l'idée de louer plutôt que d'acheter, alors c'est une option).

La deuxième option, celle que nous avons écartée à cause du coût supplémentaire, est que j'aurais pu prendre un prêt, en payant 4,5 % d'intérêts à la banque, qui paierait alors moins de 1 % à ma mère, et conserver le reste.
Les banques veulent toujours faire du profit, et ce profit doit bien venir de quelque part - de la différence entre les taux d'intérêt. Si ton père a 230 000 dollars à la banque et que tu dois 230 000 dollars à la banque, il vaut mieux que tu laisses la banque hors de ta portée, du moins tant que ton père est disposé à te prêter de l'argent et que tu es disposé à lui en devoir.
(ma gf n'emprunterait jamais d'argent à sa mère, parce que sa mère jouait toujours la carte “tu me dois de l'argent” - à chaque visite, et chaque fois qu'elle avait besoin d'aide d'une manière ou d'une autre…)

Donc la clé est : Avec quoi votre père se sent-il à l'aise - et avec quoi vous vous sentez à l'aise. Si possible, évitez les banques, mais établissez un contrat écrit entre vous et votre père.