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Préapprobations de prêts hypothécaires multiples et effets sur la cote de crédit

Informations de base : Ma femme et moi cherchons à acheter notre première maison/condo. Compte tenu de notre revenu annuel brut combiné de ~100 000 $ et de l'absence de toute dette réelle, nous envisageons des propriétés dans la fourchette de 200 à 250 000 $. Nous avons actuellement suffisamment de liquidités pour verser ~10% et quelques actifs semi-liquides (fonds UTMA) pour atteindre 15% et nous avons encore des liquidités d'urgence. Nous voulions économiser jusqu'à 20 % pour éviter le PMI et le séquestre fiscal, mais nous avons analysé les chiffres et décidé que nous paierions moins que le loyer, même avec le PMI et d'autres éléments inclus. Apparemment, nous devons continuer à payer le PMI pendant au moins 2 ans (du moins avec notre banque nous le ferions), mais notre plan est de rembourser le principal plus rapidement et de garder le PMI au minimum.

Question: Il semble que le fait d'être pré-approuvé (et pas seulement préqualifié) pour un prêt hypothécaire peut aider à prendre la décision entre vous et un autre demandeur non pré-approuvé et rend la clôture plus rapide et plus facile (avec une partie du travail de préparation), mais j'ai des difficultés à concilier cela avec 1) l'obtention de plusieurs devis pour les taux hypothécaires (qui ont tendance à changer de temps en temps :p) et 2) la limitation des dommages potentiels à votre score de crédit de plusieurs coups durs.

Je crois comprendre (corrigez-moi si je me trompe) qu'une pré-approbation nécessiterait un tirage au sort de les deux rapports de crédit de tous les trois bureaux ainsi que des informations supplémentaires comme des preuves de revenus, des déclarations d'impôts, des antécédents de résidence, etc. Je ne sais pas s'il est possible, ou même s'il vaut la peine, qu'ils obtiennent des scores sans le rapport - les rapports de crédit et les scores continuent d'être une question déroutante)

Tout tirage dans les mêmes ~30 jours compte comme une enquête de crédit en ce qui concerne le score de crédit, cependant, il semblerait donc logique que tous les prêteurs potentiels le tirent dans ce délai. J'envisage quatre prêteurs (deux courtiers recommandés par des amis, un courtier recommandé par des revues de Google maps, et ma banque locale, nationale ou internationale standard - trop nombreux ?), ce qui semble beaucoup de travail, mais je suppose qu'une grande partie de ce travail sera similaire pour les quatre (par exemple, nous n'avons pas de déclarations d'impôts, de talons de revenus différents, etc. à donner aux différents prêteurs - ils seraient tous les mêmes).

Je vais résumer cela en deux questions quelque peu contradictoires : En supposant que vous soyez dans les 60 à 90 jours de validité de l'autorisation préalable, le prêteur fera-t-il un autre tirage au sort avant d'approuver le prêt final ? Je suppose que non, mais si ce n'est pas le cas, cela semblerait affaiblir l'argument de l'obtention immédiate de plusieurs pré-approbations, car vous auriez pu vous contenter d'une seule, trouver le meilleur taux plus tard et conclure avec le prêteur ayant le meilleur taux (qui alors ferait un dernier tirage). 2. Si vous venez d'obtenir une pré-approbation d'un prêteur, qu'est-ce qui vous dit qu'il aura la meilleure affaire lorsque vous déciderez de conclure ? (quelle que soit la méthode utilisée pour choisir ce prêteur initial)

Autrement , est-ce que je réfléchis trop ? J'ai tendance à le faire, et peut-être qu'un tirage initial et un tirage final ultérieur ne feront pas si mal de toute façon… Après tout, le dernier tireur saurait ce qu'est le tirage initial…
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Réponses (2)

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2012-04-17 06:03:03 +0000

Le problème n'est pas la cote de crédit, mais les enquêtes “concurrentes”. Plusieurs demandes seront considérées comme une seule si elles sont effectuées dans un court laps de temps (2 mois, IIRC) et pour le même type de crédit, car les gens font des achats de taux, vous n'êtes pas le premier à le faire. Ne vous inquiétez donc pas à ce sujet.

Ce qui devrait vous inquiéter, c'est que les banques posent des questions sur ces enquêtes, ce qui est un détail technique ennuyeux (du moins pour moi). Vous devrez expliquer à chacune des banques que vous voulez obtenir une autorisation préalable et que vous allez prendre l'hypothèque chez elles, et chez personne d'autre. Par écrit, avec votre signature notariée. Ce qui n'est pas grave car tout se fait (signature et authentification) à la clôture, mais vous devrez les “convaincre” que ce sont elles qui ont été choisies pour obtenir l'approbation.

A part cela, c'est assez simple. Je l'ai fait (y compris la déclaration selon laquelle je ne vais pas prendre de prêts sur la base des autres demandes “concurrentes”), et cela a bien fonctionné lorsque j'ai pris le prêt hypothécaire initial, et lorsque je l'ai refinancé plus tard de la même manière.

Faites-le plus près de l'offre réelle, parce que la clôture prend au moins 3-4 semaines, et le blocage du taux est généralement de 30-60 jours, donc pas beaucoup de temps pour faire des achats si vous prenez cette route.
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2012-04-17 03:22:18 +0000

Johnny. J'ai aussi acheté récemment ma première maison et j'ai travaillé dans le domaine du crédit (et non de l'hypothèque), je pense donc pouvoir répondre à certaines de vos questions. Veuillez d'abord préciser que je suis à New York, et que l'achat d'une maison varie d'un État à l'autre.

D'après mon expérience, la préqualification n'est pas trop différente de la préautorisation. Ni l'une ni l'autre ne représente un réel engagement de la part de la banque (c'est-à-dire qu'elle peut toujours refuser l'approbation à tout moment), et toutes deux reposent sur le retrait de votre bureau de crédit et le calcul de ratios sur la base de vos informations financières déclarées (probablement non documentées). Il est théoriquement possible qu'un vendeur choisisse un acheteur pré-approuvé plutôt qu'un acheteur pré-qualifié, toutes choses étant égales par ailleurs, mais toutes les autres choses sont rarement égales.

N'oubliez pas non plus que vous n'avez pas besoin d'obtenir en fin de compte un prêt hypothécaire de la même banque que celle que vous utilisez pour la préqualification. La préqualification montre simplement que vous êtes probablement solvable et sert à vous donner une certaine crédibilité auprès des vendeurs. Une fois que vous avez une offre acceptée et que vous devez trouver un vrai prêt hypothécaire, vous pouvez rechercher le meilleur taux et la meilleure structure de prêt. Les banques n'ont pas besoin d'avoir tiré votre crédit pour vous proposer des taux, mais elles devront avoir une idée générale de votre gamme FICO. Une fois que vous aurez trouvé la banque qui vous convient avec le meilleur taux et que vous aurez effectivement demandé le prêt, elle fera appel à un bureau d'étude. Si vos résultats sont différents de ce que vous avez dit précédemment, le taux peut changer, mais dans la même fourchette, vous serez généralement satisfait. En outre, les banques ne retirent pas nécessairement les trois bureaux ; elles peuvent n'en retirer qu'un seul, car cela leur coûte pour chaque retrait.

2 inconvénients potentiels de cette approche :

  1. 2 banques = 2 enquêtes difficiles, mais si vous êtes par ailleurs clean, ce n'est pas grave du tout.
  2. Même au sein d'une même banque, si vous attendez trop longtemps, ils n'utiliseront pas les mêmes données du bureau et devront procéder à une autre enquête approfondie, car ils s'inquiéteront d'une éventuelle détérioration du crédit pendant le long intervalle.

Aussi, assurez-vous que votre contrat comporte une clause d'hypothèque/de financement, car les banques sont imprévisibles, et assurez-vous que vous avez un grand avocat spécialisé dans l'immobilier, et non une “usine” juridique - les quelques centaines de dollars supplémentaires en valent la peine.

Ne réfléchissez pas trop à cette histoire de crédit. Trouvez une bonne maison à un bon prix et obtenez un prêt hypothécaire qui vous convienne parfaitement - pas de trucs exotiques. Bonne chance !
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