Praticabilité d'une hypothèque fixe de 30 ans à 55 ans

Vous avez posé deux questions. Premièrement,

Je comprends que les prêteurs ne peuvent pas discriminer en fonction de l'âge, mais existe-t-il vraiment des données qui montrent que les prêteurs ne le font pas ?

Compte tenu de votre étiquette américaine, il est intéressant de noter que la loi sur l'égalité des chances en matière de crédit, la loi sur le logement équitable et la loi sur la divulgation des prêts hypothécaires à l'habitat avaient pour but d'empêcher les pratiques de prêt discriminatoires. Dans le cadre de ces réglementations, les prêteurs sont tenus de communiquer des données sur les demandeurs de prêts (tant ceux qui ont été approuvés que ceux qui ne l'ont pas été) et les autorités de régulation recherchent essentiellement des tendances dans les données pour déterminer s'il existe une discrimination globale. La Banque de réserve fédérale fait des rapports annuels au congrès , ces rapports comprennent une analyse des données rapportées - ce qui est probablement ce qui se rapproche le plus des données permettant de déterminer si les prêteurs font ou non de la discrimination fondée sur l'âge.

Vous avez également demandé,

supposons que l'on obtienne un prêt hypothécaire lorsqu'on a 55 ans ou plus et qu'on a un emploi et des actifs suffisants (et qu'on réduit la taille de la maison), quels sont les avantages et les inconvénients de prendre un prêt hypothécaire d'un point de vue financier ?

Les avantages et les inconvénients n'ont aucun lien inhérent avec votre âge - toutes choses étant égales par ailleurs, ils devraient être les mêmes que les avantages et les inconvénients à tout autre âge.

Bien sûr, il y a des choses évidentes qui ne seront probablement pas égales - beaucoup de gens vivent de leur épargne-retraite ou d'autres revenus d'investissement plus tard dans leur vie, plutôt que de travailler pour un salaire. Si cela signifie que vous aurez un revenu fixe, un prêt hypothécaire peut en fait être un peu plus judicieux que d'autres formes de logement, puisque votre paiement est fixe pendant toute la durée du prêt (par opposition, par exemple, à la location - où le propriétaire peut augmenter le loyer pour tenir compte de l'inflation au fil du temps).

Il y a également un risque accru qu'une personne plus âgée décède avant le remboursement du prêt, par rapport à une personne plus jeune. L'impact de cette situation sur votre patrimoine, tel qu'il sera transmis à vos héritiers, mérite également d'être pris en considération.

En ce qui concerne le processus de prêt hypothécaire, les prêteurs ont généralement besoin de preuves de revenus afin de démontrer que vous serez en mesure de rembourser le prêt au fil du temps. Pour une personne qui travaille, cela se fait facilement en fournissant des talons de chèque de paie ou des déclarations d'impôts. Si vous êtes à la retraite, ou si vous allez bientôt prendre votre retraite, vous devrez peut-être travailler avec votre prêteur pour vous assurer que vous fournissez une preuve de vos revenus et qu'ils seront stables dans le temps. En règle générale, le fait d'avoir beaucoup d'actifs n'est pas considéré comme une preuve de revenu, surtout si les actifs sont liquides (c'est-à-dire s'ils se trouvent sur un compte d'épargne). Le prêteur voudra savoir que vous aurez un flux de trésorerie stable, alors que le simple fait d'avoir un tas d'argent peut être plus risqué, car rien ne vous empêche de tout faire sauter pendant la première année du prêt.

J'ai 56 ans. Il y a un an, j'ai fait une demande de HELOC. Les conditions étaient un tirage au sort sur 15 ans, puis un remboursement amorti sur 10 ans. En fait, un prêt sur 25 ans.

J'ai entamé la conversation (par téléphone, pas en direct) en disant que j'étais à la retraite et que je n'avais pas de W2 à offrir.

J'ai été approuvé presque instantanément, la banque a fait une évaluation de la situation, et c'est tout. En ignorant la retraite anticipée, le prêt se termine quand j'ai 80 ans, bien au-delà même de la retraite normale.

Alors que c'était pour une HELOC, la plupart des banques font un prêt hypothécaire et le vendent rapidement sur le marché secondaire. La banque se soucie de l'exactitude des détails et non de l'âge du demandeur. Dans mon cas, le faible ratio prêt/valeur (LTV) était suffisant. Pour l'achat d'une maison, c'est la clé, ainsi que l'endettement de l'acheteur par rapport à ses revenus.

Pro - vous pouvez vivre là où vous pouvez vous le permettre, même sans avoir à liquider des actifs pour acheter la maison avec 100 % de liquidités.

Con - il s'agit d'une obligation mensuelle. Beaucoup diront qu'il faut prévoir une fin de prêt hypothécaire coïncidant avec la retraite. Mon dernier refi de prêt hypothécaire principal a eu lieu plus tôt dans l'année de notre départ à la retraite. J'ai pris un terme de 15 ans, et je ne l'ai jamais regretté. Il reste 7 ans, et à ce moment-là, 15 % de notre budget se libère.

N'oubliez pas que les hypothèques sont des prêts garantis. La plupart des prêts hypothécaires sur 30 ans sont remboursés par anticipation lorsque les logements sont vendus en moins de 30 ans. L'espoir que l'emprunteur effectuera le dernier paiement 30 ans plus tard ne fait donc pas partie de l'équation. Le prêteur se préoccupe principalement de savoir (1) si l'emprunteur peut actuellement se permettre d'effectuer les paiements mensuels et (2) si l'acompte est suffisamment important pour éviter que le logement ne soit “submergé” en cas de récession, ce qui pourrait entraîner une perte pour le prêteur. Dans ce dernier cas, même les emprunteurs qui pourraient continuer à payer s'en vont souvent à la place (défaut stratégique). La personne de 55 ans qui réduit ses activités dispose probablement de fonds pour une mise de fonds importante, et le risque lié à l'hypothèque serait minime, même si l'emprunteur est susceptible de prendre sa retraite ou de mourir dans les 30 ans.

Chaque banque de crédit hypothécaire du pays est tenue d'envoyer au gouvernement des informations sur chaque demande de prêt qu'elle prend, chaque décision qu'elle prend et les caractéristiques démographiques de chaque emprunteur (ou emprunteur potentiel) dans le cadre du HMDA (Home Mortgage Disclosure Act). Toutes ces données sont accessibles au public et le gouvernement lui-même utilise ces données pour s'assurer que les banques ne font pas de discrimination sur la base de l'âge ou de toute autre caractéristique protégée.

Quant aux avantages et aux inconvénients, ils ne changent pas vraiment avec l'âge. Beaucoup de gens construisent leur plan de retraite en pensant que leur hypothèque sera remboursée avant leur départ à la retraite, de sorte qu'ils auront besoin de moins de revenus à la retraite. Mais il est tout aussi raisonnable de prévoir le remboursement de son hypothèque à la retraite et de s'assurer que l'on dispose de suffisamment d'actifs pour faire face à ce paiement une fois qu'on aura cessé de travailler. Au-delà de cela, il s'agit d'une question de préférence personnelle et de savoir quelle(s) alternative(s) vous envisagez.

Du point de vue des prêteurs, le moment où le prêt hypothécaire est contracté n'a pas vraiment d'importance ; la plupart des prêts sont refinancés, rachetés par un autre prêteur ou remboursés des années avant l'échéance de 30 ans. Les banques reçoivent toujours leur argent. Du point de vue des propriétaires de maison, si cela rend la vie plus abordable, alors réduisez le paiement par un refinancement. Après les considérations fiscales, c'est de l'argent bon marché et, à moins que vous ne vouliez lésiner dans la vie pour laisser tout cela à vos enfants, prolongez-le et vivez.

Autrefois, le fait de pouvoir déduire fiscalement les intérêts hypothécaires était un avantage important d'une hypothèque. Cependant, la déduction des intérêts hypothécaires n'est plus viable pour de nombreux contribuables car les taux d'intérêt sont très bas et la nouvelle déduction standard plus élevée signifie que la déduction standard peut être supérieure à vos paiements d'intérêts et autres déductions. (Cela varie évidemment beaucoup en fonction de votre situation géographique et de la taille de la maison dont vous avez besoin. Là où j'habite, vous pouvez acheter une maison pour 35 000 $, mais si vous habitez un endroit où les maisons de démarrage coûtent 500 000 $, c'est différent).

Si vous avez recours à un prêt hypothécaire, vous pouvez investir le surplus d'argent que vous n'avez pas dépensé pour votre maison dans l'espoir d'obtenir un taux de rendement supérieur au taux d'intérêt de votre prêt hypothécaire. Toutefois, le taux d'intérêt hypothécaire est fixe (sauf si vous prenez un prêt à taux variable) et le rendement que vous obtiendriez sur vos investissements est variable, de sorte que vous pourriez finir par payer plus d'intérêts hypothécaires que vous ne le feriez sur votre investissement de l'argent non dépensé pour la maison.

La plupart des prêts hypothécaires de 30 ans durent moins de 8 ans avant que leur cycle de vie prévu ne soit modifié. Refinancement, restructuration, remboursement et … inversion. La banque n'y voit pas d'inconvénient, elle utilisera une carte de pointage pour approuver le prêt.

À 55 ans, vous pouvez également vous attendre à recevoir une somme forfaitaire au cours des 20 prochaines années.

Le terme n'est qu'un attribut. Avez-vous un objectif précis à atteindre en remboursant plutôt sur 10 ans ? Pensez à votre trésorerie.

D'autres pays, notamment le Japon, ont des durées beaucoup plus longues et ne perçoivent effectivement des intérêts que pendant un certain temps après leur création. Ces intérêts sont aujourd'hui assez faibles.

Un prêt hypothécaire plus long vous permettra également de libérer des liquidités qui, autrement, pourraient vous coûter cher. Personne d'autre ne vous prêtera de l'argent à ce taux.

Le risque avec un taux variable est que dans 10 ans, les taux puissent être plus élevés.

Frame Challenge

Le but de “downsizing the home” est de vendre la grande maison actuelle et d'acheter une plus petite maison.

Même si cette petite maison peut coûter cher, vous n'aurez pas besoin d'un prêt hypothécaire de 30 ans.