Qui paie l'agent immobilier de l'acheteur ?

Vous négociez avec l'agent immobilier de l'acheteur, tout comme le ferait l'agent immobilier du vendeur. Il a déjà un contrat avec les acheteurs qui stipule qu'il ne leur fera pas payer de commission. Il devra l'obtenir de vous. Vous direz à l'agent immobilier que ses clients devront proposer davantage pour couvrir sa commission, et il résistera. Vous finirez par convenir d'un prix et d'un pourcentage, ou ses acheteurs s'en iront.

Certaines juridictions ont des lois qui limitent les critères sur lesquels vous pouvez vous baser pour décider entre des offres concurrentes (généralement pour éviter la discrimination raciale). Dans de tels endroits, vous êtes censé tenir compte de votre net après la commission de l'agent immobilier, ou vous devez comparer les deux offres sur le prix le plus élevé.

Nous sommes dans l'Utah plutôt qu'en Floride, mais nous avons acheté notre maison comme ça (il y a presque 6 ans). Le vendeur ne voulait rien avoir à faire avec un agent et ne mettait la maison nulle part en vente, mais avait juste une pancarte dans sa cour. Nous voulions cependant qu'un agent s'assure que tout était fait correctement. L'agent leur a demandé de payer la commission standard, et ils ont refusé. Nous avons décidé de payer l'agent nous-mêmes. Le vendeur a donc reçu le montant total de notre offre, et nous avons payé de notre poche à notre agent ce qu'il aurait obtenu en tant qu'agent de l'acheteur dans une transaction normale.

Mais nous avons demandé au vendeur de nous fournir une de ses grandes télévisions et son congélateur autonome, qui n'auraient pas pu être installés dans son nouvel appartement, de toute façon, et il a accepté.

, c'est comme ça que ça fonctionne habituellement ?

Habituellement, le vendeur engage un agent immobilier et accepte une commission que l'agent recevra en cas de vente. Cette commission est incluse dans le prix, de sorte que le vendeur reçoit le montant offert par l'acheteur moins la commission. Une partie de cette commission est partagée avec l'agent immobilier de l'acheteur, s'il en a un.

Dans votre cas, cette commission n'est pas convenue lorsque vous fixez le prix. Vous devrez soit fixer un prix plus élevé pour tenir compte de la commission d'un agent immobilier type, soit dire à l'agent immobilier de l'acheteur de revenir avec une offre incluant la commission.

Le fait de ne pas inclure la commission fait paraître votre prix de vente meilleur qu'il ne l'est en réalité, c'est pourquoi je vous conseille de fixer le prix un peu plus haut. Sinon, vous risquez de voir beaucoup d'agents immobiliers frapper à la porte, mais beaucoup d'entre eux s'en iront si vous vous en tenez fermement à votre prix.

En général, aux États-Unis, les agents acheteurs et vendeurs (ou Realtors) acquièrent leur commission à partir du prix d'achat. Si vous n'avez pas d'agent vendeur, cette commission n'est pas payée. Exemple :

Vous vendez la maison à 200 000 $. La commission standard est de 3/2%, ce qui signifie 3% pour les premiers 100 000 $, 2% ensuite. Parfois, elles sont de 3/1,5 % ou 3/1 %, mais généralement de 3/quelque chose.

Si je vous offre 200 000 $ et que vous acceptez, nous fermons, et j'ai fait appel à un agent acheteur, mon agent sera payé 3 % des premiers 100 000 $ , puis 2 % par la suite (dans notre exemple) :

$ 100 000 00
x 3 00 %
===============
$ 3 000 00

$ 100 000 00
x 2 00 %
===============
     2 000 00

$ 3 000 00
+ 2 000 00
=============
$ 5 000 00

Maintenant, la commission est presque toujours payée du côté du vendeur, c'est-à-dire que vous recevrez la valeur de votre maison _sans la commission :

$ 200 000 00
- 5 000 00
=============
$ 195 000 00

Cela signifie que, dans notre exemple, vous recevrez 195 000 $.

Pour compliquer les choses, un acheteur est autorisé (lire : légalement autorisé) à vous demander jusqu'à 3 % du prix de vente total pour les “concessions du vendeur” – frais de clôture1 (la plupart des États plafonnent ce montant à 3 %). Cela signifie que, dans ce scénario, si vous acceptez mon offre, je n'ai pas recours à un agent, mais que je demande 3 % des frais de clôture, vous recevrez 194 000 $ :

$ 200 000 00
x 3 00 %
===============
$ 6 000 00

$ 200 000 00
- 6 000 00
=============
$ 194 000 00

Maintenant, voici où le calcul devient délicat : si j'utilise un agent et vous me donnez 3% aux frais de clôture, il y a deux façons de faire le calcul :

1. Vous recevez 189 000 $ : valeur moins la commission moins les frais de clôture :

2. Vous recevez 189 120 $ : valeur moins les frais de clôture, alors calculez et moins la commission :

Donc, lorsque vous faites la liste de la maison, tenez-en compte. Supposez que vous perdiez environ 6 % de la valeur (dans le cas de 200 000 $, nous avons perdu environ 11 000 $, soit environ 5,5 %, mais pour des prix plus faibles, le ratio sera plus élevé). Par conséquent, si vous voulez que la valeur de la maison soit supérieure d'au moins 6 %, indiquez-le. Si vous faites appel à un agent immobilier, il s'en chargera pour vous et utilisera généralement 9 à 12 % de la valeur de la maison.

Si nous voulions 200 000 $ de notre maison, en supposant les pires scénarios, nous voudrions l'inscrire autour de 211 579 $ , ce qui nous donnerait 6 347,37 $ en frais de clôture, et 5 231,58 $ en commission, soit environ 200 000,05 $ au final.

Formules de base :

• Commission à 2%, vente > $100,000 : salePrice * 0.02 + 1000 ;
• Frais de clôture de 3% : salePrice * 0.03 ;
• Découvrez ce que vous “obtiendriez” (2%, vente > 100 000$ ) : salePrice * 0.95 - 1000 ;
• Si vous savez que vous voulez “X”, 3/2% de commission, et 3% de frais de clôture, découvrez quelle doit être l'offre : (whatYouNeed + 1000) / 0.95 ;

Fondamentalement : assurez-vous de lire et de comprendre le contrat que l'acheteur (ou l'agent d'achat) vous fournit. S'il s'agit d'un accord de commission atypique, ce contrat l'indiquera comme tel (et vous indiquera que l'acheteur ne veut pas que vous payiez la commission). Aucune loi ne précise “qui” doit la payer, mais il peut s'agir d'un élément inclus. Il est possible que dans votre scénario, l'agent vous offre moins, il est également possible qu'il offre ce que vous demandez et qu'il gonfle le prix pour les acheteurs potentiels. Il existe de nombreux scénarios.

En outre, quelques notes sur la loi de la Floride, qui semblent raisonnables et la source semble crédible : https://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/article.cfm?id=367168

Question: J'ai une liste qui n'était sur le marché que quelques jours lorsque trois offres sont arrivées. Le vendeur a accepté l'une des offres. Maintenant, le courtier qui représente l'acheteur dont l'offre est arrivée en premier affirme que mon vendeur avait l'obligation de négocier avec son acheteur parce que son offre a été présentée au vendeur en premier. Est-ce vrai ?

Réponse: Non. Il n'existe pas de loi en Floride qui obligerait le vendeur à répondre à une offre quelconque. En outre, aucune loi de Floride n'oblige le vendeur à négocier avec chaque acheteur dans l'ordre où les offres ont été reçues.

Dans votre État (et le mien), il existe des lois qui stipulent que si vous avez un agent, il doit vous présenter n'importe quelle offre écrite, même si elle est ridicule. Parce que vous êtes à vendre par le propriétaire, ce n'est pas le cas. Vous êtes libre de décider de ce que vous voulez accepter. Il n'y a aucune obligation.

Tout ceci dit, je conseillerai de parler avec un avocat spécialisé dans l'immobilier pour les détails, car il connaîtra les lois spécifiques de votre État/région.

Source : Je travaille dans ce secteur.

1 : Les frais de clôture sont généralement des choses comme l'évaluation, tout “earnest money”, etc. Si le vendeur accepte de couvrir les frais de clôture, l'argent que l'acheteur doit consacrer à l'achat de la maison jusqu'à cette valeur lui sera remboursé. Cela n'affecte pas la durée du prêt : il s'agit toujours d'un prêt de 200 000 $, l'acheteur ne récupère qu'une partie des frais. Ainsi, un prêt de 194 000 n'est pas identique à un prêt de 200 000 avec un remboursement de 6 000 pour les frais de clôture, ces deux prêts donnent lieu au même paiement par le vendeur, mais l'acheteur doit quand même financer les 200 000 dans ce dernier cas. C'est compliqué, mais il existe des ressources pour l'expliquer en plus détail (“concessions du vendeur” et “frais de clôture” sont de bons termes à rechercher) : https://www.mortgagecalculator.org/helpful-advice/seller-concessions.php

Il y a essentiellement deux façons de faire un FSBO : avec ou sans MLS.

Vous semblez avoir à l'esprit une inscription FSBO sans MLS. Dans ce cas, vous n'avez rien à payer à l'agent d'un acheteur. Mais il vous demandera, en supposant qu'il vous appellera ou frappera à la porte. Une fois qu'ils auront posé leur question, je vous suggère de leur proposer un taux de commission. Je commencerais à 1 % et je verrais s'ils mordent à l'hameçon. Les agents immobiliers sont parfois abrasifs dans le sens d'un vendeur de voitures volées. Certains d'entre eux peuvent être assez grossiers et agressifs parce qu'ils penseront probablement que c'est trop peu. Ils veulent 3 %, mais beaucoup prendront 2 % si vous proposez simplement cela sur votre enseigne, non négociable.

Si vous obtenez une inscription MLS (ce que je vous recommande vivement en raison de l'exposition massive que vous obtiendrez, plus l'auto-caching sur Realtor.com at al), votre État peut exiger que vous soyez un client de l'agent immobilier, ce qui signifie qu'il doit fournir un niveau de service de base, quel que soit son tarif, mais il ne vous représente pas et toute information que vous lui communiquez n'est pas confidentielle. Même si votre État ne l'exige pas, vous avez besoin d'un courtier pour créer une liste MLS pour vous. Vous ne pouvez pas vous contenter d'aller sur le site web et de le faire vous-même. Dans l'annonce, vous devez indiquer une commission pour les agents des acheteurs dans une annonce MLS, et celle-ci n'est pas négociable.

Que vous obteniez ou non une inscription MLS, je vous recommande de publier une commission d'acheteur de 2 % ou 2,5 % et de refuser simplement de négocier autre chose. Le meilleur taux à choisir dépendra de la valeur de votre maison et des taux en vigueur dans votre région. Si votre maison a une valeur supérieure à 500 000 dollars, vous pouvez proposer 2 % et vous n'aurez pas à vous plaindre. Si vous essayez de vous débarrasser d'une maison de 100 000 $ qui a mal tourné, 2,5 % peuvent sembler trop peu pour certains agents.

Ma source pour toutes ces informations est une expérience personnelle très récente. J'ai vendu ma maison FSBO avec un MLS en utilisant un courtier à escompte qui m'a pris comme client pour 0,5%. J'ai offert une commission d'acheteur de 2,5 %. J'ai économisé environ 3 % en ne payant pas également de commission d'agent vendeur, moins 500 $ à forsalebyowner.com pour une inscription sur ce site. Soit dit en passant, je me suis contenté de chercher un courtier/agent immobilier dès le départ, car je ne pense pas que forsalebyowner.com m'ait aidé en quoi que ce soit, mais ils m'ont envoyé une belle pancarte et m'ont mis en relation avec un courtier. Un de mes amis a fait pratiquement la même chose après avoir vu le succès de ma démarche.

Un peu sans rapport avec votre question de titre, mais vous demandez :

En d'autres termes, si j'obtiens une offre pour X, et que je l'accepte, puis-je supposer que j'obtiens le montant total de X ?

Non, certainement pas. Il y a des frais partout et les commissions ne sont qu'une partie d'une transaction immobilière. Si votre contrat d'achat indique explicitement que les commissions sont X, alors X est ce qui est payé. En ce qui concerne les commissions, si le contrat d'achat indique que les commissions sont nulles, alors oui, vous obtiendrez le prix total demandé, moins les autres frais non liés aux commissions.

J'imagine que l'agent immobilier me donne un prix d'offre réduit, de sorte que je ne vois jamais la part qui lui revient. Est-ce ainsi que cela fonctionne habituellement ?

Eh bien, je ne suis pas un agent immobilier, ni un avocat, et je ne vis pas en Floride.
Pour répondre à votre question, non je ne pense pas que ce soit comme ça que ça fonctionnerait jamais.

Parce que quand vous vendrez, vous vendrez à l'acheteur et non à l'agent immobilier.
Vous verrez ce que vous serez payé.
Vous ne vous souciez pas de la rémunération de leur agent (sauf si vous les payez).

… un agent immobilier fait venir un acheteur, qui veut l'acheter, qui va le payer ?

Cela n'arrivera pas parce qu'ils s'arrangeront avec vous avant de parler de votre propriété à l'acheteur potentiel, à moins qu'ils n'aient déjà été payés par l'acheteur (agent de l'acheteur).

Ma recommandation, que vous n'avez pas posée, est que vous augmentiez la valeur de la maison de 10 à 12 % par rapport à ce que vous aviez prévu pour l'inscrire et que vous fassiez appel à un agent. (Environ 6 % pour votre + leur agent, le reste pour que vous ayez la possibilité de négocier le prix et/ou de couvrir les réparations).

Je lis dans votre post que vous ne voulez pas qu'un agent “se fasse de l'argent sur votre dos”.
Je comprends et respecte cette position, mais honnêtement, un agent fait généralement beaucoup pour gagner sa commission.
J'ai à la fois acheté et vendu des maisons. Il n'y a pas une seule de ces transactions que j'aurais aimé (avec le recul) faire en tant que FSBO. J'espère que cela vous aidera.

Meilleurs vœux, parce que les choses peuvent déjà aller mal à la clôture lorsque l'acheteur et le vendeur tous les deux ont un agent pour les calmer dans le feu des négociations.

J'ai vécu une expérience similaire lors de la vente de ma maison. J'avais un agent immobilier mais j'avais négocié une commission plus basse que d'habitude. L'agent immobilier de l'acheteur n'aimait pas la part de commission qui lui revenait et a même eu le courage d'inclure dans l'offre d'achat une clause stipulant que je lui verserais la commission complète habituelle.

Inutile de dire que j'ai décliné leur offre et qu'une nouvelle offre (moins la commission de l'agent immobilier des acheteurs) a été dûment présentée.

Si vous mettez une maison en vente sur un site web (FSBO.com), vous acceptez de payer 3 % à l'agent immobilier de l'acheteur. S'il ne s'agit que d'un panneau dans la cour, un agent immobilier peut vous approcher et vous demander si vous êtes prêt à lui verser ces 3 %. Dans ce cas, il vous fera probablement signer des documents juridiques à cet effet avant de faire visiter votre maison.
J'avais une maison FSBO dans un marché très limité et un agent immobilier m'a approché. Elle avait un accord légal stipulant que si elle faisait visiter ma maison et que l'acheteur potentiel la voulait, elle obtiendrait 3 %. L'acheteur ne pouvait pas agir dans son dos et essayer d'obtenir une réduction de 3 % sur le prix de la maison.

Pour faire court, il suffit de les renvoyer.

Si vous mettez une pancarte “À vendre par le propriétaire”, cela signifie qu'aucun agent immobilier n'est impliqué et qu'aucun frais/commission ne doit être payé. C'est (avec des exceptions négligeables telles qu'une petite commission pour les services de listing) la définition même de ce terme.

Donc, si un agent se présente et amène un client, et que vous lui vendez votre maison, vous risquez d'avoir des ennuis. Dans tous les cas, l'agent fait quelque chose de très douteux, et si vous vous mettez d'accord sur le marché, vous faites sans doute quelque chose de douteux aussi.

Si l'acheteur paie une commission à l'agent, il est très évident qu'il n'achète pas de FSBO, et il dira probablement que vous l'avez trompé en faisant de la publicité mensongère, bla bla bla. Allez au tribunal, peu importe. Beaucoup d'ennuis, de mauvais sentiments, et en un mot, pas bon.
Si l'acheteur ne paie pas de commission (cas habituel aux États-Unis lorsqu'on vend par l'intermédiaire d'un agent – vous, le vendeur, recevez moins d'argent), il dira probablement _qu'il vous a trompé (parce qu'il est évident qu'il aurait pu obtenir l'objet pour moins d'argent que ce qu'il a payé). C'est donc aussi une source de rancune et d'ennuis.

Vous voulez moins d'argent et moins d'ennuis ? Je ne crois pas. Si vous avez des “FSBO” sur votre pelouse, et qu'un agent se présente, renvoyez-les. Ou alors, employez un agent et augmentez le prix de 3 %…